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民法典物权编居住权制度解读

引言

民法典作为“社会生活的百科全书”，其每一项制度的设计都与民生福祉紧密相连。在物权编中，居住权制度的增设是我国民事立法的重要突破。这一制度从罗马法起源，历经千年演变，最终在我国民法典中以独立章节的形式确立，标志着我国用益物权体系的进一步完善。居住权制度不仅回应了“住有所居”的社会需求，更在婚姻家庭、养老保障、住房资源优化配置等领域发挥着独特作用。本文将从制度溯源、法律特征、设立与消灭规则、实践价值等维度展开解读，以期全面呈现这一制度的内涵与意义。

一、居住权制度的历史脉络与立法背景

（一）罗马法传统与大陆法系的传承

居住权的历史可追溯至古罗马时期。在罗马法中，人役权与地役权共同构成用益物权体系，其中人役权包括用益权、使用权和居住权。居住权作为人役权的一种，最初是为解决特定群体的居住需求而设立，例如未获得继承权的家庭成员（如未改嫁的寡妇、未出嫁的女儿）可通过居住权获得房屋的居住保障。这种“保障弱者生存利益”的立法初衷，成为居住权制度最核心的价值底色。

随着大陆法系的发展，居住权制度在法国、德国、瑞士等国家的民法典中得以延续，但具体内容有所调整。例如《法国民法典》将居住权定义为“对他人所有的房屋及其附属设施享有居住的权利”，强调其人身专属性；《德国民法典》则更注重居住权与用益权的区分，明确居住权的权利范围仅限于“满足个人居住需要”。这些立法实践为我国居住权制度的构建提供了重要参考。

（二）我国民法典引入居住权的现实需求

我国在民法典颁布前，居住权并未作为独立物权存在，相关需求主要通过租赁合同、遗嘱继承、离婚财产分割协议等方式间接实现。但这些方式存在明显局限性：租赁合同属于债权，无法对抗物权变动（如房屋所有权转让后，承租人可能面临“赶人”风险）；遗嘱或协议约定的居住权益缺乏公示性，权利边界模糊，易引发纠纷；特殊群体（如老年人、离婚后无房一方）的长期稳定居住需求难以通过短期债权得到保障。

近年来，随着人口老龄化加剧、家庭结构变化、住房产权多元化（如“以房养老”模式兴起），社会对“稳定居住权”的需求日益迫切。例如，部分老年人将房产过户给子女以获取赡养，但因未明确居住权益，可能面临“房财两空”的风险；离婚案件中，一方因经济能力不足无法取得房屋所有权，但需要长期居住的情况屡见不鲜。在此背景下，民法典将居住权作为独立用益物权写入物权编，既是对社会需求的积极回应，也是完善我国物权体系的必然选择。

二、居住权的法律特征与核心要件

（一）物权属性：从债权到物权的跨越

居住权的首要特征是其物权属性。与租赁合同中的居住权益（债权）不同，居住权经登记设立后，具有对世效力。具体表现为：其一，权利稳定性更强。即使房屋所有权发生转移（如买卖、继承），居住权人仍可基于物权对抗新的所有权人，继续占有使用房屋；其二，权利内容更明确。居住权的范围（如是否包含附属设施、能否转租）由法律或合同明确约定，避免了债权约定的随意性；其三，救济途径更充分。当居住权受到侵害时，权利人可直接行使物权请求权（如返还原物、排除妨害），而非仅能主张违约责任。

这种“物权化”设计，本质上是通过法律强制力保障特定群体的居住利益，使其从“合同约定的相对性保护”升级为“物权法定的绝对性保护”，更符合“住有所居”的民生需求。

（二）用益物权本质：以占有使用为核心

居住权属于用益物权的一种，其核心是对他人所有的房屋进行占有、使用，以满足生活居住需要。这一本质决定了居住权的权利边界：其一，权利客体仅限于“住宅”，商业用房、厂房等非居住用途房屋不能设立居住权；其二，权利内容限于“生活居住”，不得用于经营（如出租获利）或其他非居住目的；其三，权利具有期限性（除非合同约定为终身），期限届满后居住权消灭。

与同为用益物权的建设用地使用权、土地承包经营权相比，居住权的特殊性在于其“人身关联度”更高。例如，土地承包经营权可由家庭成员继承，而居住权原则上不得转让、继承（除非合同另有约定），更强调为特定主体提供保障。

（三）设立要件：书面合同与登记生效

根据民法典规定，设立居住权需满足两个形式要件：一是签订书面居住权合同，二是向登记机构申请居住权登记。书面合同是明确权利义务的基础，需包含当事人信息、房屋位置、居住期限、用途等关键条款；登记则是居住权生效的必要条件，未经登记的居住权不产生物权效力。

实质要件方面，设立居住权需满足“一物一权”原则，即同一房屋上可同时存在所有权和居住权，但居住权不得与其他用益物权（如抵押权）冲突。例如，若房屋已设立抵押权，设立居住权需经抵押权人同意，否则可能因实现抵押权时影响居住权而引发纠纷。

三、居住权的设立、行使与消灭规则

（一）设立场景的典型实践

居住权的设立场景广泛，常见于以下情形：

家庭内部保障：父母将房产赠与或过户给子女时，同时设立居住权，确保自己