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借名买房合同无效

引言

在房地产市场快速发展的背景下，借名买房现象逐渐进入公众视野。所谓借名买房，是指实际购房人因自身条件限制（如限购政策、贷款资格、逃避债务等），借用他人名义签订购房合同、办理产权登记，由实际购房人支付房款并实际占有房屋的行为。这种“名义与实际分离”的购房模式，虽能在短期内满足部分人规避政策或实现特殊目的的需求，却隐藏着巨大的法律风险。其中最核心的争议在于：借名买房合同是否有效？围绕这一问题，司法实践与理论界已形成共识——多数情况下，借名买房合同因违反法律强制性规定或公序良俗而归于无效。本文将从借名买房的基础概念出发，结合法律规定与典型案例，系统分析合同无效的具体情形、法律后果及风险防范，以期为公众厘清法律边界，引导理性购房。

一、借名买房的概念与常见动机

（一）借名买房的法律定义

借名买房是典型的“隐名法律行为”，其核心特征是“名义主体”与“实际主体”分离。具体而言，实际购房人（借名人）与名义购房人（出名人）达成合意，由借名人实际支付购房款、承担房屋相关费用，以出名人的名义与开发商或卖方签订房屋买卖合同，并将房屋产权登记在出名人名下。在此过程中，借名人通常通过书面或口头协议约定房屋的实际归属，但法律关系的外在表现形式完全以出名人的名义完成。

需要强调的是，借名买房与“代持”存在本质区别。代持一般指基于合法目的（如股权代持），由代持人根据委托协议行使权利；而借名买房的“借名”行为往往与规避法律或政策直接相关，其合意本身可能因目的违法而无效。

（二）借名买房的常见动机

借名买房的动机复杂多样，但归结起来主要集中于以下四类：

第一类是规避限购政策。近年来，为抑制房价过快上涨，多地出台限购政策，对购房资格、套数、首付比例等作出限制。部分家庭因已有房产数量超标、非本地户籍无社保记录等原因失去购房资格，转而借用亲属、朋友的名义购房。

第二类是规避信贷政策。银行对购房贷款的审批通常与个人征信、收入水平、负债情况挂钩。部分人因征信不良、收入不足等原因无法获得贷款，便借用信用良好者的名义申请贷款，由自己实际偿还月供。

第三类是转移财产或逃避债务。部分债务人为防止名下财产被执行，将新购房屋登记在他人名下；或为规避离婚时的财产分割，借用他人名义隐藏夫妻共同财产。

第四类是特殊身份限制。例如，部分公职人员因纪律要求不得违规购房，或境外人士受限于购房资格限制，选择借名持有房产。

无论动机如何，这些行为的共同特征是“通过名义主体掩盖真实目的”，而这一特征恰恰是导致合同无效的关键因素。

二、借名买房合同无效的法律依据

（一）《民法典》对民事法律行为无效的规定

我国《民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需满足三个要件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定且不违背公序良俗。若违反任一要件，根据《民法典》第一百四十四条（无民事行为能力人实施的行为无效）、第一百四十六条（虚假意思表示无效）、第一百五十三条（违反强制性规定或公序良俗无效）、第一百五十四条（恶意串通损害他人利益无效），相关行为将被认定为无效。

借名买房合同本质上是借名人与出名人之间的合意，属于民事法律行为。若该合意的目的或手段违反上述规定，合同自始无效。

（二）借名买房合同无效的核心逻辑

借名买房合同无效的核心在于“行为目的违法性”。具体而言：

首先，规避限购、限贷等政策的行为违反了行政法规的强制性规定。以限购政策为例，其本质是政府为实现房地产市场宏观调控、保障居民合理住房需求而制定的公共政策，属于《民法典》第一百五十三条中“法律、行政法规的强制性规定”范畴。借名买房通过虚假的名义主体绕过政策限制，直接破坏了政策的实施效果，属于“以合法形式掩盖非法目的”的行为。

其次，转移财产、逃避债务的行为违背公序良俗。公序良俗是社会公共秩序与善良风俗的统称，要求民事活动不得损害社会公共利益。债务人为逃避执行而借名买房，本质是通过转移财产损害债权人合法权益；为离婚隐藏财产而借名买房，则破坏了婚姻家庭中的诚信基础。这些行为均与公序良俗相悖。

最后，特殊身份限制下的借名行为可能涉及违法纪律或损害公共利益。例如，公职人员违规借名购房可能违反廉洁纪律，境外人士违规借名购房可能涉及外汇管理或国家安全问题，这些行为的目的本身具有违法性，导致合同无效。

三、借名买房合同无效的常见情形

（一）规避限购政策的借名买房合同无效

限购政策是各地为落实“房住不炒”定位而出台的重要调控手段，通常以户籍、社保缴纳年限、已有房产数量等作为购房资格的认定标准。例如，某城市规定“非本地户籍需连续缴纳5年社保方可购买首套房”，不符合该条件的实际购房人借用本地户籍亲友的名义购房，即属于典型的规避限购行为。

司法实践中，此类合同几乎均被认定为无效。例如，在某案例中，借名人张某因无本地户籍无法