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论我国房屋承租人优先承租权的法律保障与实践完善

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，随着我国城市化进程的快速推进，住房租赁市场发展迅猛，规模不断扩大，已成为房地产市场的重要组成部分。据相关数据显示，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。大量流动人口、外来务工人员、学生等群体对住房租赁有着强烈的需求，推动了住房租赁市场的持续扩张。住房租赁市场的供应量逐步增加，尤其是在一线城市，针对不同消费群体，特色房源的开发也日益受到重视。如深圳，投资者积极投资特色住宅、商业综合体等房源，以满足租户的多样化需求。

在这样的市场环境下，承租人的权益保护显得尤为重要。房屋承租人优先承租权作为保障承租人权益的一项关键权利，在《民法典》第七百三十四条第二款中得到明确规定，即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这一规定对于维护承租人的稳定居住权益、促进社会居住稳定具有重要意义。从承租人的角度来看，优先承租权可以使其在熟悉的居住环境中继续生活，避免因频繁更换住所而带来的诸多不便，如搬家成本、适应新环境的成本等。对于从事商业活动的承租人而言，续租还能保证其商业活动的连贯性，避免因更换经营场地而导致的客户流失、经营成本增加等问题。

从宏观层面看，优先承租权制度有助于稳定住房租赁市场秩序。当承租人拥有优先承租权时，他们会更有意愿对租赁房屋进行适当的维护和改善，因为他们预期能够在未来继续使用该房屋。这不仅有利于提高房屋的使用效率和价值，也能减少因频繁更换承租人而导致的房屋闲置时间，从而促进住房租赁市场的健康、稳定发展。此外，稳定的租赁关系还能减少租赁纠纷的发生，降低社会治理成本，维护社会的和谐与稳定。

1.2国内外研究综述

在国外，许多发达国家的住房租赁市场发展较为成熟，对于承租人权益保护的研究也相对深入。一些国家通过完善的法律体系和成熟的市场机制来保障承租人的优先承租权。例如，德国的《住房租赁法》对租赁关系中的各方权利义务进行了详细规定，其中就包括承租人在同等条件下的优先承租权，并且对“同等条件”的认定标准、出租人的通知义务等都有明确细则，以确保承租人的这一权利能够得到有效落实。在法国，法律也赋予承租人在租赁期满时的优先续租权，同时规定了出租人若要拒绝续租必须有合理的理由，否则将承担相应的法律责任。

国内学界对房屋承租人优先承租权的研究起步相对较晚，但随着住房租赁市场的发展，相关研究逐渐增多。学者们主要围绕优先承租权的性质、行使要件、法律救济等方面展开探讨。在性质方面，存在“请求权说”“准物权说”及“形成权说”等不同观点。“请求权说”认为优先承租权是承租人请求出租人与其订立合同的权利；“准物权说”主张优先承租权可以对抗第三人，享有相对的优先效力；“形成权说”则认为承租人依其单方意思表示即可以和出租人之间直接形成房屋租赁合同关系，目前“形成权说”得到了较多学者的支持。

在行使要件上，学者们普遍认为需具有合法有效的租赁合同关系，且出租人应有继续出租房屋的意思。然而，对于如何准确判断出租人是否有继续出租的意愿，以及“同等条件”的具体认定标准，尚未形成统一的定论。在法律救济方面，当承租人的优先承租权受到侵害时，如何确定损害赔偿的范围和标准，也是研究的重点之一。

尽管国内外学者在房屋承租人优先承租权的研究上取得了一定成果，但仍存在一些不足之处。现有研究在某些关键问题上尚未达成一致，导致在实践中缺乏明确的指导标准，给司法裁判带来了困难。对于优先承租权在不同租赁场景下的具体应用，如商业租赁、保障性住房租赁等，研究还不够深入，缺乏针对性的解决方案。因此，进一步深入研究房屋承租人优先承租权，对于完善相关理论和解决实践中的问题具有重要意义，本文将从新的视角对这些问题进行探讨和分析。

1.3研究方法与创新点

本文采用多种研究方法，旨在全面、深入地剖析我国房屋承租人优先承租权保护问题。

文献研究法：通过广泛收集和查阅国内外关于房屋租赁、优先承租权等方面的法律法规、学术论文、研究报告等文献资料，梳理相关理论和研究成果，了解该领域的研究现状和发展趋势，为本文的研究提供坚实的理论基础。例如，通过对《民法典》及相关司法解释中关于优先承租权规定的研读，准确把握现有法律框架下该权利的基本内涵和法律适用规则；同时，分析国内外学者在该领域的研究观点，找出研究的空白点和争议点，为进一步深入研究指明方向。

案例分析法：收集和分析大量涉及房屋承租人优先承租权纠纷的实际案例，从司法实践的角度深入研究该权利在行使过程中遇到的问题、法院的裁判思路和标准。通过对具体案例的剖析，如分析出租人以各种理由拒绝承租人优先承租请求的案例，探讨“同等条件”的认定、出租人通知义务的履行等关键问题在实践中的处理方式，总结经验教训，为完善优先承租