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《民法典》中居住权的继承与转让限制

引言

2020年《民法典》将居住权纳入用益物权体系，这一“以人为本”的制度创新，为弱势群体实现“住有所居”提供了法律保障。作为居住权的核心规则，继承与转让限制如同“制度枷锁”，既定义了居住权的人身专属性边界，也决定了其“保障生存需求”的立法目的能否落地。实践中，围绕居住权能否继承、能否转让的争议屡见不鲜：居住权人去世后其继承人主张权利的纠纷、居住权人未经同意转让权利的冲突、当事人约定排除限制的效力争议……这些问题的解决，必须回到居住权的本质特征与《民法典》的规则逻辑——继承与转让限制不是对权利的“剥夺”，而是对居住权“生存保障属性”的坚守。

一、居住权的基本内涵与立法价值

要理解居住权的继承与转让限制，首先需厘清其“底层逻辑”：居住权不是简单的“居住权利”，而是具有严格法律属性的用益物权，其内涵与价值导向构成了限制规则的起点。

（一）居住权的定义与法律特征

根据《民法典》第366条，居住权是“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。这一定义包含三项核心特征：

人身专属性：居住权依附于特定自然人的身份，只能由合同或遗嘱中明确的“特定人”享有。例如，老人为照顾自己的保姆设定居住权，该权利仅归保姆本人所有，无法转移给其子女——脱离特定身份，居住权就失去了存在的基础。

目的特定性：居住权的设立仅限“生活居住需要”，不能用于商业经营（如开商店、办民宿）。若居住权人将住宅用于盈利，就违背了“保障生存”的立法初衷。

登记生效性：《民法典》第368条规定“居住权自登记时设立”。登记是居住权的公示方式，第三人可通过不动产登记信息知晓住宅上的居住权，避免因不知情而受损。

（二）居住权的立法价值导向

居住权制度的引入，是《民法典》回应社会痛点的关键举措，其价值体现在两方面：

保障弱势群体的生存权益：现实中，离婚无房者、照顾老人的保姆、失独老人等群体常因“无房”陷入生存困境。居住权通过分离“所有权”与“居住权”，让这些群体无需买房就能长期居住。例如，离婚时法院可判决房屋归男方所有，但女方因无房可主张居住权，直到其重新获得住房——这是对“生存权优先于财产权”的法律确认。

优化财产利用结构：传统所有权制度中，房屋要么自住、要么出租/出售，利用方式单一。居住权允许所有权人在保留所有权的同时，将居住权设定给他人（如老人将房屋卖给保险公司，保留居住权以养老），实现“一物二用”——既让所有权人获得财产收益，又让居住权人获得稳定住所，符合“物尽其用”的现代财产理念。

二、居住权继承限制的法理基础与具体规则

居住权的继承限制，是指居住权人去世后，其继承人无法继承该权利。这一规则并非任意而为，而是源于居住权的本质与立法目的。

（一）继承限制的法理依据

人身专属性的要求：居住权是为“特定人”设定的，若允许继承，权利主体将从“特定人”变为“不特定的继承人”，违背其身份关联性。例如，保姆的居住权是基于“照顾老人”的身份，若其子女继承，居住权就变成了“家庭财产”，而非“保姆个人的生存保障”。

立法目的的约束：居住权的核心是“保障居住权人的基本生活”，若允许继承，会让居住权异化为“财产继承标的”，偏离立法初衷。比如，老人为保姆设定居住权是为了保障其晚年生活，若保姆的子女能继承，就会让居住权变成“遗产”，而非“生存保障”。

所有权人利益的保护：所有权人设定居住权时，往往基于对特定人的信任（如父母为子女设定）。若允许继承，所有权人可能因“陌生人”获得居住权而利益受损——比如老人的子女可能不愿让保姆的子女继续住在父母的房子里。

（二）继承限制的具体规则适用

《民法典》第369条明确规定“居住权不得继承”，其适用需注意三点：

限制的绝对性：“不得继承”是法律的强制性规定，当事人无法通过约定排除。例如，居住权合同中写“居住权人去世后，其配偶可继承”，该约定因违反法律无效——即使配偶尽到了照顾义务，也无法继承。

继承后的法律后果：居住权人去世后，居住权消灭，所有权人有权收回住宅。例如，居住权人张三去世后，其儿子要求继续居住，所有权人可依据《民法典》第370条（居住权消灭需办理注销登记）要求其搬离，并注销居住权登记。

遗赠的无效性：遗赠是特殊的继承方式，同样受限制。若居住权人通过遗嘱将居住权遗赠给他人，该遗赠因违反《民法典》第369条而无效——遗赠的本质是“财产传递”，而居住权不是“财产”。

三、居住权转让限制的逻辑展开与实践边界

居住权的转让限制，是指居住权人无法将权利转让给他人。与继承限制类似，这一规则源于其人身专属性，但需区分“转让”与“转租”的边界。

（一）转让限制的逻辑起点

人身依附性的要求：转让会改变权利主体，违背居住权的“特定人”属性。例如，居住权人王五将权利转让给赵六，赵六并非原合同约定的“特