2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1221）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

市场比较法中，交易情况修正的核心目的是（）

A.消除区域因素差异对价格的影响

B.消除交易行为中特殊因素（如急卖、关联交易）对价格的影响

C.消除估价时点与交易时点的时间差异对价格的影响

D.消除土地个别因素（如容积率、形状）对价格的影响

答案：B

解析：交易情况修正是为了排除交易行为中的非市场因素（如亲友间低价转让、债务抵偿等）对价格的干扰，使可比实例价格更接近正常市场价格。A为区域因素修正，C为交易日期修正，D为个别因素修正，均不属于交易情况修正的范畴。

收益还原法中，计算土地纯收益时应扣除的必要费用不包括（）

A.土地维护费用

B.房屋折旧

C.房地产税

D.管理费用

答案：B

解析：收益还原法中，土地纯收益=总收益-总费用（包括经营成本、管理费用、税费、维护费用等）。房屋折旧属于建筑物的成本分摊，不属于土地纯收益计算的扣除项（土地无折旧）。

基准地价的评估范围通常是（）

A.城市规划区范围内的土地

B.具体宗地的开发区域

C.省级行政区域内的所有土地

D.特定类型（如工业）的成片土地

答案：A

解析：基准地价是政府为管理需要，对城镇规划区范围内不同级别、不同用途的土地，评估确定的某一时点的平均价格。B为宗地估价范围，C范围过大，D为分类地价但非基准地价核心范围。

成本逼近法中，土地增值收益的计算基数通常是（）

A.土地取得费+开发成本

B.土地取得费

C.开发成本

D.土地取得费+开发成本+利息+利润

答案：D

解析：土地增值收益是土地因改变用途或进行开发后产生的额外收益，其计算基数为成本逼近法中前四项成本（土地取得费、开发成本、利息、利润）之和，反映土地增值的综合成本基础。

剩余法评估待开发土地价格时，若开发完成后为出租型房地产，应采用（）计算开发完成后的价值

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本法

D.路线价法

答案：B

解析：出租型房地产的价值主要取决于未来收益，因此需用收益还原法计算其现值。市场比较法适用于有较多可比实例的情况，成本法适用于新开发或无收益房地产，路线价法适用于临街宗地，均不适用。

下列因素中，属于土地价格个别因素的是（）

A.区域交通条件

B.宗地容积率

C.城市规划定位

D.区域基础设施水平

答案：B

解析：个别因素是指宗地自身的条件（如面积、形状、容积率、地质条件等）；A、C、D属于区域因素（影响某一区域内土地价格的共同因素）。

土地估价报告中，“估价目的”栏应明确（）

A.估价师的专业资格

B.委托方的企业性质

C.估价结果的应用方向（如抵押、转让、课税等）

D.估价对象的具体位置

答案：C

解析：估价目的是说明为何进行估价（如为抵押贷款提供价值参考），直接影响估价方法选择和结果应用。A属于估价师声明内容，B非核心要素，D属于估价对象描述。

采用基准地价系数修正法时，若估价对象土地使用年限短于基准地价设定年限，需进行（）修正

A.年期

B.容积率

C.区域因素

D.个别因素

答案：A

解析：年期修正是为了调整因土地使用年限差异导致的价格差异（如基准地价设定年限为50年，估价对象为40年，需通过年期修正系数调整）。其他选项与使用年限无关。

下列土地估价原则中，强调“土地价格由最有效利用方式决定”的是（）

A.替代原则

B.预期收益原则

C.最有效利用原则

D.供需原则

答案：C

解析：最有效利用原则指土地在合法前提下，通过合理使用能获得最大收益的利用方式，其价格由该方式决定。替代原则指类似土地价格相互影响，预期收益指价格由未来收益决定，供需原则指价格受市场供需关系影响。

工业用地估价中，若区域内同类工业用地交易案例稀少，优先选择的估价方法是（）

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

答案：C

解析：工业用地通常收益较低且交易案例少，成本逼近法（基于土地取得和开发成本）更适用于无收益或交易少的土地。市场比较法需大量案例，收益还原法需稳定收益，剩余法适用于待开发土地，均不适用。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

影响土地价格的一般因素包括（）

A.国家土地政策

B.区域交通条件

C.经济发展水平

D.城市规划限制

答案：AC

解析：一般因素是影响整个土地市场的宏观因素（如政策、经济、人口等）；B、D属于区域因素（影响特定区域内土地价格）。

收益还原法中，确定还原利率的常用方法有（）

A.安全利率加风险调整值法

B.市场提取法

C.投资组合法

D.成本加权法

答案：ABC

解析：还原利率确定方法包括：安全利率加风险调整值法（最常用）、市场提取法（通过可比实例反推）、投资组合