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上海市个人房屋租赁合同范本解析

在上海这座国际化大都市，房屋租赁是日常生活中极为普遍的经济行为。一份规范、严谨的租赁合同，是保障出租方与承租方合法权益、维护租赁市场秩序的基石。上海市房屋管理部门发布的《上海市个人房屋租赁合同范本》（以下简称“范本合同”），为广大市民提供了科学、规范的签约指引。本文将结合实践经验，对该范本合同的核心条款进行深度解析，以期帮助租赁双方规避风险，实现共赢。

一、合同当事人：身份的明确与核实

合同的开篇，即对出租方（甲方）与承租方（乙方）的身份信息进行明确约定。这不仅是合同成立的前提，更是日后发生争议时主张权利的基础。

解析要点：

*出租方主体资格：甲方需明确为房屋所有权人，或经所有权人合法授权的代理人。若为代理人，务必查看并留存其授权委托书及产权证明复印件。实践中，“二房东”转租现象时有发生，承租方务必要求其出具原租赁合同，确认其享有转租权及转租期限，避免无权处分导致合同无效的风险。

*承租方身份信息：乙方需提供真实有效的身份证件。若为多人合租，建议将所有共同居住人信息一并列明或作为附件，明确合租人的共同责任。

*联系方式：双方应预留准确的通讯地址及联系方式，这是合同履行过程中通知、催告等法律行为生效的重要依据。

二、房屋基本情况：租赁标的的清晰界定

房屋作为租赁合同的标的物，其基本情况的描述必须清晰、准确，不容含糊。

解析要点：

*房屋坐落与权属：明确房屋具体地址、建筑面积（以产权证为准）、房屋类型（如公寓、住宅）。同时，需注明房屋权属证明编号（如房地产权证号），并简要描述房屋权属状况，确保出租方对房屋拥有合法处分权。

*房屋用途：范本合同通常会明确房屋用途为“居住”或“办公”等。租赁双方必须严格遵守，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途。例如，居住用房不得用于商业经营，否则可能违反法律法规及小区管理规定，甲方有权解除合同。

*房屋现有状况：合同中可附“房屋附属设施、设备清单及交付时状况”作为附件。这是避免租赁期满返还房屋时就设施设备损坏赔偿产生争议的关键。清单应详细列明家具、电器、厨卫用品等名称、品牌、数量及完好程度，并由双方签字确认。

三、租赁期限：权利义务的时间边界

租赁期限是合同的核心条款之一，它界定了双方权利义务的存续期间。

解析要点：

*期限明确：合同应明确约定租赁的起止日期。根据相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期满，若乙方需继续承租，应提前通知甲方，经双方协商一致可续订合同，但续订合同的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

*免租期约定：若存在装修免租期，应在合同中明确免租期的起止时间及免租期内租金、物业费等费用的承担方式。

*租赁期满后的处理：范本合同通常会约定，租赁期满，乙方如需继续承租，应于期满前一定期限（如三十日）书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先承租权。若乙方不再承租，应按期返还房屋。

四、租金及支付方式：合同的核心经济条款

租金是承租方获得房屋使用权的对价，支付方式则关系到双方的资金安全与便捷。

解析要点：

*租金标准与总额：明确每月租金金额及租赁期内总租金。租金金额应采用大写和小写两种形式书写，以防涂改。

*支付周期与日期：约定租金是按月、按季还是按年支付，以及每期租金的具体支付日期。例如，“每月X日前支付当月租金”。

*支付方式：常见的有银行转账、现金支付等。若为银行转账，应列明甲方收款账户信息。建议优先采用转账方式，并保留支付凭证。

*逾期支付责任：合同中会约定乙方逾期支付租金的违约责任，如按日支付滞纳金（通常为逾期租金的一定比例），逾期超过一定期限（如十五日），甲方有权解除合同并要求赔偿损失。

五、房屋的交付与返还：租赁物的流转节点

房屋的交付是租赁关系实际开始的标志，而返还则是租赁关系终结的关键环节。

解析要点：

*交付条件与时间：甲方应按照合同约定的时间和条件（如房屋状况、附属设施设备清单）将房屋交付给乙方。交付时双方应签署《房屋交接确认书》。

*返还条件与时间：租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施、设备。返还时房屋应处于符合正常使用后的状态，因乙方过错或正常使用导致的合理损耗除外。双方应共同查验房屋状况，结清所有费用，并签署《房屋返还确认书》。

*装修及添附物的处理：对于乙方在租赁期间的装修或添附，合同应事先约定处理方式，如“乙方装修归甲方所有，甲方无需补偿”、“乙方可拆除但需恢复原状”或“甲方给予乙方一定补偿”等。若无约定，通常对于未形成附合的装饰装修物，乙方可拆除；对于已形成附合的，则可能归甲方所有，乙方无权要求补偿，除非双方另有约定。

六、房屋修缮与使用：维护与合理利用的平衡

房屋在租赁期间的修缮责任及合理使用是保障租