2025年房地产估价师《房地产估价案例与实践》专项训练（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师《房地产估价案例与实践》专项训练（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

假设某投资者计划在北京某区域购置一栋闲置办公楼用于租赁经营，并持有5年后出售。该办公楼建筑面积为2000平方米，购置成本为8000元/平方米，目前空置。投资者获得房产证后，计划花费100万元进行装修和改造，以适应市场租赁需求。预计装修后每年可出租收入为1500万元（含租金收入和其他运营收入），每年运营费用（含管理费、维修费、保险费、税费等）为租金收入的30%。假设未来5年该区域商业办公用房市场保持稳定，租金和运营成本年增长率为2%。投资者要求的最低年回报率为8%（折现率）。不考虑出售时税费及未来转手成本。请运用剩余法，估算该办公楼目前的购置价值。

二、

某开发商拥有一块位于某二线城市新区、规划用途为住宅的土地，土地面积为50000平方米，容积率为2.5，土地取得成本为800元/平方米。目前该区域同类住宅项目平均售价为15000元/平方米，平均租金为1800元/平方米。该开发商计划在该地块上开发建设一栋包含底商裙楼的高层住宅楼。底商裙楼建筑面积占项目总建筑面积的10%，预计售价为12000元/平方米；高层住宅建筑面积占90%。根据市场调查，该区域住宅市场未来五年租金年增长率为3%，售价年增长率为2%。开发成本（含建安费、税费、管理费等）预计为4000元/平方米，销售费用预计为售价的3%，财务费用（贷款利息）预计为开发成本的50%，贷款利率为6%。开发商要求的土地开发利润率为土地取得成本的15%。请采用假设开发法，估算该地块目前的开发价值。

三、

某估价机构接受委托，为某企业拟出售的一栋位于市中心的写字楼进行价值评估。估价目的为公开市场价值，估价对象为该写字楼整栋，估价时点为2025年6月30日。估价师收集到以下资料：该写字楼建于2000年，建筑面积为15000平方米，框架结构，土地使用权年限为40年，自2005年1月1日起计，目前已使用10年。该写字楼一层为裙楼商业，建筑面积3000平方米，出租率100%，年租金收入为600万元（含物业费等）；2-10层为办公楼层，目前空置。估价师通过市场调查，得知同区域类似新建写字楼的市场售价为20000元/平方米，租金为150元/平方米/天。类似空置写字楼的市场租金为120元/平方米/天，租金月递增率为0.5%。该写字楼建筑物重置成本为8000元/平方米，成新率估计为80%。土地价值采用比较法评估，选取了三个可比案例：案例A，与估价对象地块相邻，面积5000平方米，成交价6000元/平方米；案例B，距离估价对象地块1公里，面积4000平方米，成交价5500元/平方米；案例C，距离估价对象地块3公里，面积3000平方米，成交价5000元/平方米。三个案例的交易时间分别为2024年6月、2024年9月和2025年3月。市场租金和售价的年增长率均假定为2%。请运用成本法和假设开发法（以土地价值+建筑物价值+租赁收入现值之和评估）综合评估该写字楼在估价时点的市场价值。要求简要说明比较法中土地价值修正的主要方面，并列出建筑物重新购建成本的计算过程。

四、

某业主委托估价机构评估其拥有一套位于某三线城市核心区域的住宅的市值，估价目的是出售，估价时点为2025年7月1日。该住宅建筑面积120平方米，于2010年建成，土地使用权年限为70年，自2005年1月1日起计。该住宅所在区域近年来新建住宅平均售价逐年上涨，2023年比2020年上涨了15%。估价师收集到以下交易案例：案例一，与该住宅相距500米的一套类似住宅，建筑面积110平方米，2024年5月1日出售，售价140万元；案例二，与该住宅相距2公里的一套较新住宅，建筑面积130平方米，2024年8月1日出售，售价180万元；案例三，与该住宅相距1公里的一套类似住宅，建筑面积115平方米，2023年12月1日出售，售价150万元。估价师认为案例一与估价对象最为相似。该住宅当前装修状况一般，市场同类住宅的装修增值额通常为其建筑面积乘以每平方米3000元的装修费用。该住宅土地使用权已使用10年，剩余年限为60年。请运用比较法，估算该住宅在估价时点的市场价值。要求说明选择可比案例的标准、交易情况修正和交易日期修正的主要理由及计算过程，并简述确定比较案例比准价格的计算步骤。

五、

某企业拥有一块位于城市边缘的工业用地，面积10000平方米，土地使用权年限为50年，自2018年1月1日起计。该地块规划用途为工业，容积率为1.0。目前该地块上建有一栋已使用8年的标准化厂房，建筑面积8000平方米，结构类型为钢筋混凝土结构，重置成本为3000元/平方米，成新率为70%。该企业计划利用该地块进行再开发，拟申请将土地用途