房地产企业配建廉租住房无偿移交政府相关税收处理.docxVIP

问：房地产企业配合地方政府“深化住房供给侧结构性改革”政策要求并按照相关土地出让合同、规划设计条件书、商品住房项目配建公共租赁住房建设合同等规定，无偿将配建的廉租住房移交给政府对应的土地增值税、企业所得税和增值税处理。

土地增值税方面：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，土地增值税的纳税义务人是“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”，即土地增值税的纳税义务人是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括继承、赠与方式转让房地产的行为。

财税字〔1995〕48号第四条的规定，《土地增值税暂行条例实施细则》中不征税的“赠与”行为包括：（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

国税发〔2006〕187号第四条第二款的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

综合上述政策规定，该移交行为属于土地增值税政策规定的“赠与”，且对应的成本、费用可以扣除。

目前存在问题是，地方政府为便于廉租住房的后期运营，并不直接接收相关房产，而是要求房地产企业将相关房产无偿移交至“国有资产监督管理委员会”下属的企业。这种情况对应的土地增值税要如何处理呢？毕竟接收房产移交的主体不是企业可以选择的。

企业所得税方面：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条?企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

综合上述政策规定，该移交行为属于企业所得税政策规定的“无偿赠与地方政府”，纳税时按照“公共配套设施”对待，无需视同销售，对应成本费用可按公共配套设施费的规定扣除。

存在问题与土地增值税相同，房产签收单位不是地方政府而是“国有资产监督管理委员会”下属的企业。这种情况对应的企业所得税又要如何处理呢？毕竟接收房产移交的主体不是企业可以选择的。

增值税方面：财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理。

房地产企业配建廉租住房是项目对应的《土地出让合同》和《规划设计条件书》的要求，因此配建廉租住房并无偿移交是取得项目用地并开发房地产项目的前置要求，对价是拿地并开发的资格，而不是无偿转让不动产。

存在的问题是，同样因为签收单位既非国土资源局又非规划局，部分税务机关认为房地产企业无偿移交廉租房的行为属于无偿转让行为，要求按照视同销售规定补缴增值税。

对上述问题如何进行妥善的税务处理，方可解配合政府房改政策要求配建廉租住房并无偿移交给政府下属企业的房地产开发企业的燃眉之急。

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

……

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

三、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发