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《民法典》中‘居住权’的设立与行使

一、居住权的基础概念与立法价值

在《民法典》的物权编中，“居住权”是一项充满人文关怀的创新制度。它并非简单的“住在别人房子里”的权利，而是通过法律明确界定的、具有排他效力的用益物权。要理解居住权的制度价值，首先需要从其概念与立法背景说起。

（一）居住权的定义与法律属性

根据《民法典》第366条，居住权是“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。这一定义包含三层核心内涵：

其一，居住权是“用益物权”——它是对他人所有的住宅享有的直接支配权，而非基于租赁合同的债权。相比租赁权（债权），居住权的效力更强：即使住宅所有权发生转移（如房主卖了房子），居住权人仍可凭借物权对抗新的所有权人，继续享有居住权益。

其二，居住权的客体是“他人的住宅”——必须是他人所有的住宅，自己的住宅无需设立居住权（因为所有权本身已包含占有、使用权）。

其三，居住权的目的是“满足生活居住需要”——这是居住权与其他用益物权（如建设用地使用权、地役权）的本质区别，禁止将居住权用于商业经营（如开民宿、办公司）。

举个例子：王阿姨将自己的房子过户给女儿小陈，同时与小陈签订居住权合同，约定“王阿姨可在该房屋内居住至去世”，并办理了登记。此时，王阿姨是居住权人，小陈是所有权人。即使小陈后来想卖房子，买家也必须接受“王阿姨终身居住”的条件——这就是居住权作为物权的排他性效力。

（二）居住权的立法背景与现实意义

居住权的设立，本质是回应“住有所居”的现实痛点。在《民法典》出台前，我国虽有租赁、遗赠等制度，但无法解决一些特殊场景的居住保障问题：

老龄化与“以房养老”需求：许多老人想将房产留给子女，却担心子女不孝导致“房过户、人被赶”。居住权让老人在处分房产的同时，保留终身居住权，实现“老有所居”。

离婚纠纷中的住房保障：全职太太或无房一方离婚后，往往缺乏经济能力购房。居住权可让其在对方房产中居住数年（如5-10年），为重新融入社会争取时间。

弱势群体的长期居住需求：保姆、同居伴侣等与老人共同生活的人，虽无亲属关系，但承担了照顾责任。老人可通过遗嘱为其设立居住权，保障其晚年居住权益。

比如，上海的李爷爷生前由保姆周姐照顾，他在遗嘱中写明“周姐可在我的房子里居住至去世”。李爷爷去世后，其子女继承了房产，但周姐凭遗嘱办理了居住权登记——子女无法赶周姐走，周姐的居住权益得到了法律保护。

可以说，居住权是《民法典》对“人权保障”的具象化：它将“居住”从“合同约定”上升为“物权保护”，让弱势群体的居住权益更稳定、更有底气。

二、居住权的设立规则：要件与程序

设立居住权并非“签个合同就行”，需满足法定要件+程序要求，否则无法产生物权效力。

（一）居住权设立的前提条件

客体合法：必须是“他人所有的住宅”，且住宅本身合法（如未被查封、未违建）。若住宅是违章建筑，无法设立居住权。

意思表示真实：设立居住权必须是双方自愿，无胁迫、欺诈或重大误解。比如，小张威胁女友“不签居住权合同就分手”，女友被迫签字——这样的合同可撤销，因为非真实意思表示。

目的合法：必须用于“生活居住”，禁止商业用途。若约定“将住宅用于开超市”，即使签了合同，也无法设立居住权。

（二）居住权设立的形式要求

根据《民法典》第367条，设立居住权需书面合同+必备条款：

书面合同：口头约定无效（因居住权涉及重大财产权益，需明确权利义务）。

必备条款：①当事人信息（姓名、身份证号、住址）；②住宅位置（需具体到门牌号）；③居住期限（如“5年”或“终身”）；④居住条件（如“可养宠物”“不得改造墙体”）；⑤争议解决方式（如诉讼、仲裁）。

此外，遗嘱也可设立居住权（《民法典》第371条）。老人可在遗嘱中写明“给某人设立居住权”，无需与继承人签订合同——但遗嘱需符合法定形式（如自书遗嘱需亲笔签名、注明年月日；公证遗嘱需经公证机构办理）。

（三）居住权的登记生效规则

核心规则：居住权自登记时设立（《民法典》第368条）。

为什么强调“登记”？因为物权的效力依赖“公示公信”——只有登记，才能让第三人（如买家、债权人）知道房屋上有居住权，避免“不知情受损”。

举个反例：小赵与小钱签了居住权合同，约定“小赵可住小钱的房子5年”，但未登记。后来小钱将房子卖给了小孙，小孙不知道有居住权——小赵无法要求小孙让其居住，因为居住权未登记，未设立。小赵只能找小钱追究违约责任（如赔偿租金损失），但无法实现居住权益。

因此，登记是居住权设立的“最后一步”，也是最关键的一步。无论是合同设立还是遗嘱设立，都需到不动产登记中心办理居住权登记（需提交合同/遗嘱、身份证、房产证等材料）。

三、居住权的行使边界：权利与义务的平衡

居住权是“有限的物权”——居住权人有权稳定居住，但需遵守义务；所有权人有