小区公共部位收益归属解读及案例.docxVIP

小区公共部位收益归属解读及案例

引言

小区公共部位收益归属问题，是近年来业主与物业公司矛盾的高发领域。从电梯里的广告灯箱到小区门口的快递柜，从公共停车位的收费到外墙悬挂的商业广告牌，这些看似“不起眼”的公共资源产生的收益，往往因归属不明确、管理不透明引发争议。对于业主而言，这不仅是经济利益的问题，更是对“共有物权”的认知与维护；对于物业公司而言，如何合规管理公共收益、平衡服务与监管责任，也是提升服务质量的关键。本文将围绕公共部位的界定、收益类型、法律依据及典型案例展开分析，帮助读者全面理解这一与日常生活紧密相关的法律问题。

一、小区公共部位的界定与收益类型

（一）公共部位的法律定义与范围

要明确公共部位收益的归属，首先需界定“小区公共部位”的法律边界。根据《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这里的“共有部分”即通常所说的公共部位，其核心特征是“非专有”——无法被单个业主独立所有或排他使用。

具体来说，小区公共部位主要包括以下几类：

第一类是建筑物的基本结构部分，如楼梯间、电梯井、公共走廊、外墙（包括外墙面、屋顶）、承重结构（如柱、梁、楼板）等；第二类是公共设施设备，如公共照明系统、消防设施、电梯、水箱、共用天线等；第三类是小区公共场地，如小区道路（非市政道路）、绿地、广场、公共停车位（非人防车位或专有车位）、公共活动区域等；第四类是其他共有部分，如物业管理用房、小区大门、围墙、公共健身器材区域等。

需要特别说明的是，实践中常被忽略的“公共空间衍生区域”也属于公共部位。例如，电梯轿厢内壁、单元门外侧墙面、小区入口道闸上方的广告位等，这些区域虽依附于专有部分或设施，但因其使用具有公共性，仍应认定为业主共有。

（二）公共部位常见收益类型

公共部位的“收益”，是指利用公共部位进行经营或使用所产生的经济利益。结合实际案例，常见的收益类型可分为以下几类：

广告类收益：这是最典型的公共收益形式。例如，电梯轿厢内的平面广告、电子屏广告；单元门或楼道内的海报栏广告；小区外墙（包括楼栋外立面、围墙）悬挂的商业广告牌；小区入口道闸、公共区域灯箱上的广告等。这类收益通常由物业公司或第三方广告公司支付，金额根据广告位位置、人流量等因素浮动。

场地租赁类收益：公共场地的临时或长期租赁产生的收益。例如，小区公共道路或广场用于临时摆摊（如节日市集、促销活动）的场地费；快递企业在公共区域设置快递柜的场地租赁费；自动售货机、饮水机等便民设备的摆放费；公共停车场（非专有车位）的停车费（包括临时停车和包月停车）等。

设施使用类收益：利用公共设施设备产生的收益。例如，小区公共区域安装的共享充电桩（供电动车充电）的服务费；公共区域电梯内的电子屏除广告外，若用于播放付费内容（如社区通知收费服务），其收入也属于公共收益；部分小区将公共区域的屋顶出租用于安装光伏发电设备，所获电费分成同样归业主共有。

其他衍生收益：随着小区管理模式的创新，还可能出现其他形式的公共收益。例如，物业公司将公共部位的使用权打包出售给第三方（如电商平台在小区公共区域开展推广活动）的合作费用；利用公共区域的空间资源（如小区名称、标识）进行商业授权的收入等。

需要注意的是，并非所有公共部位的使用都产生收益。例如，业主在公共区域晾晒衣物、摆放私人物品（未收费），或物业公司为业主提供免费便民服务（如公共区域设置免费快递架），这些行为不产生经济收益，因此不涉及归属问题。

二、公共部位收益归属的法律依据与核心原则

（一）法律依据：从《物权法》到《民法典》的一脉相承

我国对公共部位收益归属的规定，最早可追溯至2007年《物权法》。该法第70条明确业主对共有部分享有共有和共同管理的权利；第73条进一步规定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有（属城镇公共道路、绿地的除外）；第80条则规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按约定，无约定或约定不明的按业主专有部分面积占比确定。

2021年《民法典》施行后，在继承《物权法》核心内容的基础上，进一步细化了公共收益的归属规则。《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一条款明确了三个关键点：

其一，收益主体是“业主共有”，而非建设单位或物业公司；

其二，收益需扣除“合理成本”，即物业公司为管理公共部位、维护相关设施所支出的必要费用（如广告位的安装费、日常清洁费、设备维护费等）；

其三，“利用”行为的主体包括建设单位（如开发商在小区交付前利用公共部位经营）、物业公司或其他管理人（如业委会自行管理时委托的第三方）。

此外，《物业管理条例》第