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预售前订房合同

合同定义

预售前订房合同是指在房地产项目尚未取得商品房预售许可证前，购房者与开发商就未来购买特定房屋达成的预约性协议。此类合同通常不直接涉及房屋所有权的转移，而是约定双方在满足特定条件（如开发商取得预售许可）后签订正式的商品房买卖合同。从法律性质上看，预售前订房合同属于预约合同，其核心目的是为了保障后续本约合同（即商品房买卖合同）的订立。与正式的商品房买卖合同相比，预售前订房合同的内容相对简略，主要围绕房屋基本信息、预订款支付、签订本约的条件及期限等核心要素展开。在实践中，这类合同可能以“认购书”“预订协议”“意向金合同”等不同名称出现，但其法律属性和核心功能一致，均属于为订立本约而签订的预约合同。

法律基础

预售前订房合同的法律基础主要源于《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定。《民法典》第四百九十五条明确了预约合同的定义，即当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。这一条款为预售前订房合同的法律效力提供了直接依据，明确了违反预约合同可能产生的法律责任。

此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也对商品房预约合同相关问题作出了规定。该解释第五条指出，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。这一规定区分了预约合同与本约合同的界限，强调了在特定条件下预约合同可能转化为本约合同的情形，对于判断预售前订房合同的性质具有重要指导意义。

同时，《城市商品房预售管理办法》对商品房预售许可制度作出了严格规定，要求开发商在未取得预售许可证前不得进行商品房预售。这一规定虽然主要针对预售行为本身，但间接影响了预售前订房合同的效力认定。在司法实践中，如果开发商在签订预售前订房合同时故意隐瞒未取得预售许可证的事实，或者在起诉前仍未取得该许可证，可能导致合同因违反法律强制性规定而被认定为无效。

条款内容

主体信息条款

预售前订房合同首先需要明确合同双方的主体身份信息。购房者一方应包括姓名、身份证号码、联系方式等基本信息；开发商一方则需列明企业名称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址及联系方式等。对于开发商而言，其主体资格的合法性至关重要，购房者应特别注意核实开发商是否具备房地产开发经营资质，避免与无资质的企业签订合同。此外，若合同涉及代理人，还需明确代理人的身份信息及授权范围，确保代理行为的有效性。

房屋基本信息条款

房屋基本信息是合同的核心内容之一，应包括项目名称、房屋所在楼栋号、单元号、房号、建筑面积（含套内面积和公摊面积）、房屋用途（如住宅、商业）、房屋单价及总价款计算方式等。对于建筑面积，需明确约定面积误差的处理方式，例如按实测面积结算、多退少补，或在面积误差达到一定比例时购房者有权解除合同等。房屋单价的约定应清晰明确，避免使用模糊表述，同时总价款的计算方式也应一并列明，确保双方对交易价格的理解一致。

预订款条款

预订款的支付是预售前订房合同中的关键环节，相关条款需明确预订款的性质、金额、支付方式及期限。实践中，预订款可能以“定金”“订金”“诚意金”等形式存在，不同性质的款项具有不同的法律后果。若约定为“定金”，则根据《民法典》第五百八十七条的规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而“订金”“诚意金”等通常视为预付款，在合同未能履行时，购房者有权要求返还。因此，合同中应明确预订款的性质，避免因表述不清引发争议。此外，支付方式（如现金、银行转账）、支付期限及收款账户信息也需详细约定，确保款项支付的安全和可追溯。

本约合同签订条款

作为预约合同，预售前订房合同的核心条款之一是关于签订本约合同（商品房买卖合同）的约定。该条款应明确签订本约的条件、期限及地点。签订条件通常包括开发商取得商品房预售许可证、购房者满足贷款资格（如需贷款）等；签订期限则应设定合理的时间范围，一般在开发商取得预售许可证后的一定期限内（如30日内）；签订地点可约定在开发商的销售中心或双方协商确定的其他地点。同时，合同还应约定在签订本约合同时，预订款的处理方式，例如将预订款转为购房款的一部分，或在本约合同签订后返还预订款等。

双方权利义务条款

合同双方的权利义务条款应围绕预约合同的目的展开。购房者的主要权利包括在满足约定条件时要求开发商签订本约合同、在开发商违约时追究其违约责任等；主要义务包括按约定支付预订款、在约定期限内与开发商协商签订本