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房产预售买卖合同

一、合同定义

房产预售买卖合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款，并在房屋竣工验收合格后交付使用的书面协议。该合同本质上属于特殊的买卖合同，其核心特征在于标的物的非现实性——合同签订时房屋尚未建成，买受人基于对未来建成房屋的期待权获得债权保障。根据交易实践，此类合同通常包含预售许可证明、房屋基本状况、价款支付方式、交付期限、质量标准等要素，是连接房地产开发与消费市场的重要法律纽带。

二、法律依据

（一）核心法律框架

《中华人民共和国民法典》

合同编第九章买卖合同与第二分编典型合同中关于商品房买卖合同的规定构成基础法律依据，明确了合同订立、履行、变更、解除等基本规则。其中第五百九十五条界定买卖合同定义，第六百零一条至第六百一十条规范标的物交付、风险转移、质量担保等核心义务。

《城市房地产管理法》

第四十五条明确规定商品房预售需满足已交付全部土地使用权出让金持有建设工程规划许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上等法定条件，为预售行为设定准入门槛。

司法解释与部门规章

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）细化了预约合同效力、惩罚性赔偿（如虚假宣传、一房多卖）、面积误差处理等争议解决规则。

《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）具体规范预售许可审批、预售合同备案、资金监管等行政监管措施。

（二）效力认定特殊规则

预售许可的强制性：未取得《商品房预售许可证》订立的合同无效，但在起诉前取得许可的可认定有效（《商品房买卖合同司法解释》第二条）。

登记备案的对抗效力：合同备案不影响合同生效，但可对抗第三人对同一房屋的善意取得（《民法典》第二百二十一条）。

三、主要条款解析

（一）当事人基本信息

出卖人：需明确房地产开发企业全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址及联系方式，同时注明开发资质等级（如一级、二级）及预售许可证编号。

买受人：自然人应载明身份证号、户籍地址；法人或其他组织需列明统一社会信用代码、法定代表人及住所地。若为共同购买，需明确共有方式（按份共有/共同共有）及份额比例。

（二）房屋基本状况

坐落与编号

精确至具体楼栋、单元、房号（如XX市XX区XX路XX号XX小区3号楼2单元1501室），附记房屋所在层数（总层数32层中的15层）及建筑结构（钢混/砖混）。

面积条款

预测面积：由具有房产测绘资质的机构出具，区分套内建筑面积（如89.5㎡）与分摊共有建筑面积（如15.3㎡），合计为合同约定面积（104.8㎡）。

面积差异处理：常见约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超出3%的，买受人有权解除合同或按约定单价多退少补（参照《商品房买卖合同司法解释》第十四条）。

房屋用途与权利状况

明确房屋规划用途（住宅/商业/办公）、土地使用年限（住宅70年/商业40年，起算日期以土地出让合同为准）、抵押状况（是否设定在建工程抵押及解押期限）。

（三）价款及支付方式

总价款

以人民币计价，同时标注大写金额（如人民币壹佰贰拾叁万肆仟伍佰陆拾柒元整）及单价（如11,780元/㎡），明确价款是否包含装修、车位、储藏室等附属设施。

付款方式

一次性付款：约定支付期限（如合同签订后7日内支付全部房款的95%，剩余5%于交付时支付）。

按揭贷款：分阶段约定：

定金：5万元（签订本合同前已支付的认购定金自动转为购房款）

首付款：总房款的30%（37.04万元）于合同签订后15日内支付

贷款：总房款的70%（86.42万元）由买受人向银行申请按揭，出卖人需配合提供阶段性担保（通常至不动产权证办理完毕）。

（四）交付条款

交付期限

明确具体日期（如2026年6月30日前），并约定遭遇不可抗力（如地震、疫情等政府管控措施）导致工期延误的，出卖人可据实延期，但需提前30日书面通知买受人。

交付条件

需同时满足：

已取得建设工程竣工验收备案证明文件（《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定的备案表）

已取得房屋测绘报告（实测面积数据）

满足合同约定的装饰、设备标准（如厨卫装修品牌型号）

交付程序

出卖人应提前10日书面通知买受人办理交付手续，双方签署《房屋交接单》视为交付完成。若买受人无正当理由逾期接收，自通知送达之日起第11日视为房屋已交付，风险及物业费由买受人承担。

（五）产权登记

办理期限

约定出卖人应在房屋交付后90日内，向不动产登记机构提交办理权属登记所需资料；买受人应在收到通知后15日内配合提供相关材料，逾期未办理的按日计算违约金（通常为已付房款的万分之零点五）。

税费承担

出卖人承担：土地增值税、印花税（合同金额的0.05%）、应由开发商缴纳的城市维护建设税等。

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