房地产市场分析报告.docVIP

房地产市场分析报告

侧重以房地产市场分析为主,围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点.（以下以住宅项目为例)

第一部分：宏观区域分析

（1）区域社会经济发展状况

1）区域概况（网上资料或统计局)

2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）

3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）

4）城市规模（城市用地规模、人口规模）

5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色)

6）区域经济发展概况（数据来源统计局）

7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。

8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。

（2）区位分析

项目区域位置与自然概况

①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）

②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）

③区域景观条件（项目所在区域景观）

（3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析

1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间.）

2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系

（4)分析项目与上述区域的关系

1）城市规划对项目开发的影响

2)区域整体规划概况

3）项目周围规划概况

4）规划对项目的影响

（5)区域分析结论

1)经济发展、人均收入及支出消费

2）项目的区位优劣势

3）项目的交通优劣势

4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析

第二部分：区域房地产的市场分析

（1）区域市场的发展概况

1）区域市场的发展状况及概况

起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）;

平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；

整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。

2)近年来区域住宅（商业）市场供求分析

市场供应方面(近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）;

价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房）

3）区域住宅(商业）市场的发展特点

政府对市场的管理调控力强（相关房地产政策及区域房地产政策的出台及作用）

市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房和二手房的发展)

市场热点向规模化转移（大盘的出现、配套的完善,社区的规划设计)

房地产企业的汰弱留强进程加快(外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）

区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为几个区域板块，再根据板块进行分析）

板块发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况:价格、交房、档次、销售率.

4）项目所在区域的房地产特性

前面板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本案项目提供依据。

??项目所在区域住宅（商业）项目概况

（2）项目所在区域的销售特点

1）开发规模及配套情况

项目所在区域代表性项目占地面积规模比较；

规划设计及户型特点(本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代;社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）.

装修标准及智能化系统。

2）项目所在区域的销售特点

营销推广特点（通过对当地在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）。

从营销策略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制。

从营销执行操作层面来看:销售场所、样板间、销售服务、人员素质。

销售情况:集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率。

客户特点:主要区域客户来源、档次、目的、原因.

??项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系,项目所在区域的市场供求及消化预测。

??典型个案（详细介绍区域内主要项目的特点或区域内最成功的案例)

3）区域市场需求调查分析

调查问卷内容（附表）；

问卷调查说明及统计分析；

问卷统计分析结论.

第三部分：项目条件分析

（1）项目地块自身条件分析

地质状况(发展商提供勘查报告、风水情况）

土地面积及红线图(发展商提供）

七通一平现状（现场、与发展商交流）

（2）项目周边环境分析

地块各方面的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）

地块适当半径内历史人文景观例示(标明距离项目地块车距)

项目用地居住情况:周边小区居住情况

项目周边居民状况

项目外围情况

地块交通状况

周边市政路网纵横图

周边公交系统起始状况、频次及远景规划

直入地块的道路交通状况

（3）项目附近公建配套设施分析

购物中心(商场、超市、菜市场）

文化教育(幼托、小学、中学、大学图书馆及质量）

医疗（各级医院、药店及质量)

金融（