房地产法律法规模块五 (2).pdfVIP

学习情境二房地产转让

能力要求：

掌握房地产转让的概念、特征、形式及房地

产转让的形式，了解房地产转让合同内容，熟悉

房地产转让的程序。

一、房地产转让的概述

（一）房地产转让的概念及特征

1．房地产转让的概念

房地产转让在房地产交易中占据重要的地位，《城市房地

产管理法》规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠

与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。房地产转

让的实质是房地产权属发生转移。

2．房地产转让的法律特征

(1）房地产转让必须是房地产权利人

在房地产转让行为中，转让的主体是依法享有权利和承担义务

的当事人，即转让人和受让人。法律规定房地产转让人必须是房地

产权利人。房地产权利人是指有合法处分房地产权利的人，依法取

得国有土地使用权的使用者对国有土地的使用权享有处分权，房屋

所有权人有权转让其房屋所有权及该房屋占用范围内的国有土地使

用权。如果转让人主体不合格，其转让行为无效。

(2）房地产转让的客体是特定的房屋所有权和土地使用权

《城市房地产管理法》规定：房地产转让房屋所有权和该房屋

所占用范围内的土地使用权同时转让。土地的转让只是指土地使用

权的转让，土地使用权的转让并不同时包括土地地下资源、埋藏物

和市政公用设施的转让。

(3）房地产转让的内容是当事人之间就房地产权利转移而产生的

权利和义务关系

房地产转让当事人之间的法律关系体现相互之间的权利和义务

的对立统一，即转让人和受让人既享有一定的权利，同时也承担

相应的义务。房地产转让必须通过签订书面合同形式，并经过合

法产权变更登记，才能最终完成转移行为。

（二）房地产转让的形式

1．房地产买卖，这是房地产转让的主要方式。转让人将房地产转移

给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应的价款。这种行

为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则，必须注意，城市房地产买卖

中的地产只能转移使用权，而所有权仍属于国家。

2．房地产赠与，即赠与人将其房地产无偿转移给受赠人的行为。城

市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与；

由于我国实行土地所有权公有制，土地使用权的赠与也不涉及土地

所有权的问题。

3．根据《城市房地产转让管理规定》第三条规定，房地产转让

的其他合法方式。主要有以下几种：

(1）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属随之

转移的。

(2）一方提供土地所有权，另一方或者多方提供资金合资、合作

开发经营房地产，而使房地产权属发生变更。

(3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移。

(4）以房地产抵债的。

(5）法律、法规规定的其他情形。

二、房地产转让的条件

为了保护自然人和法人的合法权益，加强对房地产市场的管理，

维护房地产市场的正常秩序，而且对保障房地产权利人的合法权

益，我国法律、法规从两个角度对房地产转让的条件作出界定。

一是房地产转让中土地使用权转让的必备条件，一是房地产转让

的禁止条件，这具有重要的实践意义。

1.以出让方式取得的土地使用权，符合下列条件的可以转让：①按照出

让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资

总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，

完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施

的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。对于转

让房地产时房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。

以出让方式取得的建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的

土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和义务范围相一

致。出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让

人。以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次

转移，但土地使用权出让合同约定的使用权年限不变。转让房地产后，

受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原

土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设

用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同，相

应调整土地使用权出让金。

2.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规

定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准予以转

让的，除符合本规定第十一条所列的可以不办理土地使用权出让手

续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家

有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取