房地产法律法规模块二 (2).pptxVIP

学习情境二建设用地使用权出让

能力要求:

了解建设用地使用权出让合同的内容、合同的履行及合同的解除，熟悉建设用地使用权出让的概念、建设用地使用权的收回及终止，掌握建设用地使用权出让方式及出让年限。解决国有土地使用权出让过程中发生的问题。

;一、建设用地使用权出让的概念

建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。;土地使用权的出让具有以下特点：

1.土地使用权出让由国家垄断。土地使用权出让是以土地所有权和使用权的分离为基础，国家作为土地所有者的地位不变，任何单位和个人不得出让土地使用权，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利。

2.土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。经出让取得土地使用权的单位和个人在出让期限内只有使用权，在使用土地期限内对土地享有占用、使用、收益、处分权，土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。;3.土地使用权出让是有偿出让。土地使用者只有向国家支付全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

4.集体土地不经征收不得出让。

5.土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。;二、建设用地使用权出让方式

（一）招标出让方式

招标出让是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。;（二）拍卖出让方式

拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的???为。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块出让。;（三）协议出让方式

协议出让指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。但对于缺乏竞争的行业仍然是土地使用权出让的方式之一。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。;（四）挂牌出让方式

挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转为现场竞价，;通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。;三、建设用地使用权的出让年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：

1．居住用地70年；

2.工业用地50年；

3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

4.商业、旅游、娱乐用地40年；

5.综合或者其他用地50年。

土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，而只能限于最高年限的范围内。

;四、建设用地使用权的收回

（一）土地使用权届满的收回

《城市房地产管理法》土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定处理。《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。;（二）国家提前收回土地使用权

国家对经出让取得的土地使用权一般不得提前收回，但因公共利益需要提前收回土地使用权的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退回相应的出让金。;（三）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权

土地使用者不履