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房屋租赁合同续租纠纷及案例

引言

房屋租赁是日常生活中常见的民事法律关系，随着城市人口流动加剧，租赁市场持续活跃。在租赁合同履行过程中，续租环节往往是矛盾的集中爆发点。从租客希望稳定居住、降低搬迁成本的需求，到房东考虑市场行情调整租金或收回房屋的诉求，双方利益的碰撞常引发各类纠纷。这些纠纷不仅影响当事人的权益，也可能因处理不当升级为诉讼，增加社会成本。本文将围绕续租纠纷的常见类型、法律依据、典型案例展开分析，并提出针对性的预防建议，帮助租赁双方更好地理解权利义务，维护自身合法权益。

一、房屋租赁合同续租纠纷的常见类型

续租纠纷的产生，往往源于合同约定不明确、法律理解偏差或市场环境变化。结合实践中的典型问题，可将其归纳为以下四类，这些类型既相互独立，又可能交叉出现，需要具体情况具体分析。

（一）合同到期后未续签的事实租赁纠纷

当租赁合同约定的期限届满后，若租客继续居住并支付租金，房东未明确表示反对，双方即形成“事实租赁合同关系”。这种情况下，法律虽认可租赁关系的延续，但与原合同有本质区别——根据相关法律规定，未续签书面合同的事实租赁视为“不定期租赁”。此时，双方均有权随时解除合同，但需提前合理期限通知对方。然而，实践中常出现两种矛盾：一是房东认为“合同已到期，可随时要求租客搬离”，而租客则以“已继续支付租金”为由主张应按原合同条件继续履行；二是房东在未提前通知的情况下突然要求搬离，租客因缺乏准备难以立即找到新住所，进而引发冲突。例如，租客张某与房东李某的原合同到期后，张某继续居住并按月转账租金，李某连续三个月收取款项未提出异议。第四个月，李某因子女需用房，要求张某10日内搬离，张某以“已形成长期租赁”为由拒绝，双方因此产生争执。

（二）优先续租权争议

优先续租权是指在同等条件下，原租客享有优先与房东续签合同的权利。这一权利通常需在原合同中明确约定，若合同未约定，法律并未强制赋予租客此项权利。实践中，争议主要集中在两点：其一，“同等条件”的认定。例如，房东提出新的租金标准、支付方式或附加条件（如要求一次性支付半年租金），租客认为自身符合条件，而房东则以“新租客愿意支付更高押金”为由拒绝续租；其二，权利行使的时间节点。部分合同仅笼统约定“租客享有优先续租权”，但未明确“需提前多久提出申请”“以何种形式（书面/口头）提出”。曾有案例中，租客王某在合同到期前一周口头表示想续租，房东以“未提前30天书面申请”为由，称已与新租客签约，王某则认为口头承诺应有效，双方因此对簿公堂。

（三）租金调整引发的分歧

租赁市场的租金水平随供需关系波动，合同到期后续租时，房东常希望提高租金，而租客则可能以“原合同有稳定居住预期”为由拒绝。若原合同未约定租金调整方式（如“续租时租金按市场行情协商”或“每年涨幅不超过5%”），双方易陷入僵局。一种极端情况是房东大幅提高租金（如原租金3000元/月，续租要求5000元/月），租客认为“显失公平”；另一种情况是租客以“周边同户型租金未涨”为由，拒绝房东的合理涨幅要求。例如，租客陈某租赁的房屋位于学区，原合同到期时，因附近学校学位政策调整，周边租金普遍上涨20%，房东要求按新租金续签，陈某以“自己已居住多年应享受优惠”为由拒绝，双方协商无果后，房东选择不再续租，陈某则指责房东“恶意涨价”。

（四）装修补偿争议

部分租客为提高居住质量，会对房屋进行装修或添置设施（如安装空调、定制衣柜）。若原合同未约定“合同到期后装修如何处理”，续租时易产生纠纷。常见争议包括：房东认为“装修是租客的个人行为，合同到期后应恢复原状或无偿留下”，而租客则主张“装修提升了房屋价值，续租时应减免租金或给予补偿”；或租客因房东拒绝续租，要求房东赔偿装修剩余价值，房东则以“合同未约定补偿”为由拒绝。例如，租客赵某租赁商铺后投入10万元装修，原合同约定租期3年。到期前，赵某提出续租，房东因想自用商铺拒绝，赵某要求房东补偿装修损失，房东称“合同里没写要补偿，装修是你自己的选择”，双方因此产生激烈矛盾。

二、续租纠纷的法律依据与裁判规则

要理清续租纠纷的责任归属，需回归法律规定。我国相关法律对租赁合同的续租问题作出了明确规范，这些规定既是判断双方权利义务的依据，也是法院裁判的重要标准。

（一）事实租赁关系的法律定性

根据相关法律规定，租赁期限届满后，租客继续使用租赁物，房东没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。不定期租赁的核心特征是“双方均可随时解除合同，但需在合理期限前通知对方”。这里的“合理期限”需结合实际情况判断：居住用房通常为15-30天，商业用房因搬迁难度大，可能延长至30-60天。例如，法院在审理“房东未提前通知要求搬离”的纠纷时，若认定为不定期租赁，通常会判决房东给予租客合理搬迁时间，若房东强行驱离，可能需赔偿租客的搬家