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房屋租赁合同注意事项详解

房屋租赁是日常生活与经营活动中常见的民事行为，一份严谨规范的租赁合同是保障租赁双方合法权益、避免日后纠纷的关键。作为承租方或出租方，在签订合同前及合同履行过程中，均需对相关事项予以高度重视。本文将从实务角度出发，详细阐述房屋租赁合同签订及履行中应注意的核心要点，力求为读者提供具有操作性的指引。

一、签约前的核查与准备：防患于未然

在正式落笔签字之前，充分的核查与准备工作是必不可少的，这能从源头上降低潜在风险。

（一）出租方主体资格与房屋权属的核实

承租方首要任务是确认出租方是否为房屋的合法权利人或有权出租人。务必要求出租方出示有效的身份证明文件，并提供房屋所有权证（或不动产权证）原件进行核对。若出租方并非房屋所有权人，则需其提供所有权人签署的授权委托书，明确其代为出租的权限及范围，并核实授权委托书的真实性。对于转租的情况，更需确认原租赁合同中是否允许转租，以及转租期限是否在原租赁期限之内，避免“一女二嫁”或无权转租的风险。

同时，需留意房屋的性质，是住宅用房还是商业用房，确保租赁房屋的用途与自身需求相符，且符合法律法规关于房屋使用性质的规定。部分房屋可能存在抵押、查封等权利限制，虽非承租方能够完全掌控，但可通过询问及要求出租方作出书面承诺等方式进行风险规避。

（二）房屋实际状况的查验与确认

“眼见为实”，在签订合同前，必须对房屋进行实地查验。核对房屋的地址、面积（建筑面积与实际使用面积）是否与产权证及出租方描述一致。仔细检查房屋的结构、装修、设施设备（如门窗、水电、燃气、空调、厨卫用具等）的完好程度和使用状态。对于房屋存在的瑕疵、损坏或不符合约定的情况，应在合同签订前提出，并要求出租方修复、更换或在合同中明确记载，必要时可拍照或录像留存证据，避免日后退租时因责任不清产生纠纷。

此外，还需了解房屋周边环境、交通状况、邻里关系等，这些虽不直接写入合同，但与实际居住体验密切相关。

（三）租赁用途与合法性审查

明确租赁房屋的用途至关重要。合同中应清晰约定房屋用途，是用于居住、办公还是商业经营。若用于商业经营，还需确认该房屋是否具备相应的经营条件，如是否符合消防安全标准、是否能办理营业执照等。承租方不得擅自改变房屋用途，否则可能构成违约，甚至面临行政处罚。

二、合同条款的核心要素：权利义务的清晰界定

租赁合同的条款是双方权利义务的直接体现，务必逐条仔细斟酌，确保内容明确、具体、无歧义。

（一）当事人基本信息

合同首部应准确列明出租方（甲方）与承租方（乙方）的姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系地址、联系电话等信息。信息务必准确无误，以便在发生争议时能够有效联系和追责。

（二）租赁标的物概况

清晰描述租赁房屋的具体位置（精确到门牌号）、建筑面积、房屋户型、朝向等。如有必要，可附上房屋平面图作为合同附件。

（三）租赁期限

明确约定租赁的起始日期和终止日期。租赁期限届满后，双方是否有意续租，以及续租的条件、方式和提前通知期限，也应在合同中有所体现。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

（四）租金及支付方式

1.租金标准：明确约定每月或每周期的租金金额，大写与小写均需填写，确保一致。

2.支付周期与日期：是月付、季付、半年付还是年付？每期租金应于何时之前支付？

3.支付方式：是银行转账、现金支付还是其他方式？如为银行转账，需写明出租方的收款账户信息（户名、开户行、账号）。

4.租金调整：租赁期内租金是否固定？如需调整，调整的条件、幅度和方式应事先约定。

（五）租赁押金（履约保证金）

1.押金金额：通常为一个月或数个月的租金，具体金额双方协商确定。

2.支付与退还：押金何时支付，租赁期满或合同解除后，在承租方付清所有应缴费用（如租金、水电费、违约金等）并将房屋恢复原状（自然损耗除外）或双方约定状态后，出租方应在多长时间内将押金无息退还承租方。

3.押金扣除情形：明确在哪些情况下出租方有权扣除部分或全部押金，例如承租方拖欠租金、损坏房屋或设施且未修复、提前解约且未承担违约责任等。此条款需详尽且具有可操作性，避免模糊不清导致纠纷。

（六）其他费用承担

除租金外，房屋租赁期内可能产生的其他费用，如水费、电费、燃气费、物业管理费、电视收视费、网络通讯费、供暖费、房屋租赁税费等，应由哪一方承担，需在合同中逐一列明并明确。

（七）房屋的使用与维护

1.房屋使用：承租方应按照合同约定的用途合理使用房屋，不得利用房屋从事违法活动。未经出租方书面同意，不得擅自改变房屋结构、增设他物或对房屋进行重大装修、改建。

2.房屋及设施维护：

*出租方应保证房屋及其附属设施在租赁期内处于正常适用状态，负责房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗