2025年房地产经纪人收益法在商业物业（购物中心、商铺）估价中的应用专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人收益法在商业物业（购物中心、商铺）估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在商业物业（购物中心、商铺）

估价中的应用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在商业物业（购物中心、商铺）估价中的应用专题试

卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在采用收益法对购物中心进行估价时，最核心的参数是？

A、建筑物重置成本

B、有效毛收入

C、土地取得成本

D、容积率

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法的核心是预测物业未来的净收益，而有效毛收入是

计算净收益的基础，它扣除了空置损失和租金损失，是反映物业实际盈利能力的关键指

标。A选项建筑物重置成本是成本法的主要参数；C选项土地取得成本是成本法或市场

比较法可能考虑的因素；D选项容积率是影响物业价值的因素之一，但不是收益法的核

心参数。知识点：收益法基本原理。易错点：容易混淆不同估价方法的核心参数，误将

成本法或市场比较法的参数当作收益法的核心。

2、对一家位于成熟商圈的临街商铺进行收益法估价，其资本化率（CapRate）的

确定，最应参考的是？

A、周边住宅物业的租金回报率

B、同类商铺近期的市场成交价格与租金的比率

C、开发商预期的投资回报率

D、银行五年期贷款利率

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率是将物业的净收益转换为价值的比率，它反映了

投资风险和市场的预期回报。最可靠的方法是参考市场上同类可比物业的成交价格与

其年净收益（或有效毛收入）的比率，这直接反映了市场对该类物业的定价。A选项住

宅物业的风险和收益特征与商铺不同，参考性差；C选项开发商预期回报是主观的，不

反映市场客观情况；D选项银行贷款利率是资金成本，而非物业投资的风险回报率。知

识点：资本化率的选取。易错点：容易将资本化率与利率或开发商回报率混淆，未能理

解其市场导向的本质。

3、在预测购物中心的未来租金收入时，下列哪项因素通常不被直接计入“有效毛收

入”的计算？

A、基础租金

2025年房地产经纪人收益法在商业物业（购物中心、商铺）估价中的应用专题试卷及解析2

B、百分比租金（超额租金）

C、租户的装修补贴

D、杂项收入（如广告位、停车场收入）

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后，再加上

其他收入得到的。基础租金、百分比租金和杂项收入都是潜在毛收入的组成部分。而租

户的装修补贴是业主为了吸引或留住租户而支付的费用，属于运营支出或资本性支出，

会减少净收益，而不是增加收入。知识点：有效毛收入的构成。易错点：容易将业主支

付给租户的费用（如补贴）误认为是收入的一部分。

4、在收益法估价中，运营费用率的计算口径是？

A、运营费用占潜在毛收入的百分比

B、运营费用占有效毛收入的百分比

C、运营费用占总开发成本的百分比

D、运营费用占物业净收益的百分比

【答案】B

【解析】正确答案是B。运营费用率是衡量物业运营效率的重要指标，其标准计算

口径是运营费用与有效毛收入的比率。这个比率可以直观地反映出每一元有效收入中，

有多少比例用于支付运营成本。A选项使用潜在毛收入不够精确，因为它没有考虑空置

损失；C和D选项与运营费用率的常规定义不符。知识点：运营费用率的定义与计算。

易错点：容易混淆分子和分母的口径，误将潜在毛收入作为分母。

5、对一家新开业的购物中心进行收益法估价，其空置率的预测应主要考虑？

A、全国商业地产的平均空置率

B、该购物中心招商团队的过往业绩

C、项目所在商圈的竞争格局及自身定位

D、业主对空置损失的心理承受能力

【答案】C

【解析】正确答案是C。空置率是市场供需关系的直接体现。对于一个新项目，其

未来的空置情况主要取决于所在区域的商业竞争环境（有多少竞争对手）以及项目自身

的市场定位（是高端、中端还是社区型，目标客群是谁）。A选项全国平均数据过于宏

观，缺乏区域针对性；B选项招商业绩是影响因素之一，但不是决定性因素，市场环境

更重要；D选项心理承受能力是主观的，不能作为客观估价依据。知识点：空置率的预

测。易错点：容易忽略市场供需分析，而过分依赖主观判断或非相关数据。

6、在收益