2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1212）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

市场比较法中，对可比实例进行修正时，首先需要修正的是（）。

A.交易日期修正

B.交易情况修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

答案：B

解析：市场比较法的核心是通过可比实例与待估宗地的差异调整得出价格。根据操作规范，首先需修正交易情况（如非正常交易、关联交易等），排除交易行为本身的偏差，再依次进行交易日期、区域因素和个别因素修正。其他选项均为后续步骤。

根据《城镇土地估价规程》，以下不属于收益还原法中“客观收益”确定依据的是（）。

A.类似不动产的平均收益水平

B.待估宗地实际租金收入

C.当地同类用途土地的正常收益

D.行业平均利润率

答案：B

解析：收益还原法要求使用客观收益（即正常市场条件下的合理收益），而非实际收益（可能包含特殊因素如空置、异常租约）。A、C、D均为客观收益的参考依据，B属于实际收益，不符合要求。

某宗地开发程度为“五通一平”（通上水、下水、电力、通讯、道路，场地平整），其开发程度修正应参照（）。

A.基准地价设定的开发程度

B.待估宗地实际开发程度

C.周边最高开发程度

D.规划未来开发程度

答案：A

解析：基准地价修正法中，开发程度修正是将待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度对比，调整差异。其他选项不符合基准地价修正的基本逻辑。

最有效使用原则在土地估价中的核心体现是（）。

A.选择当前实际使用方式

B.选择法律允许的最高最佳使用方式

C.选择开发成本最低的使用方式

D.选择市场需求最小的使用方式

答案：B

解析：最有效使用原则要求以法律允许、技术可行、经济合理的最高最佳使用方式作为估价前提。A未考虑优化可能，C、D违背经济合理性，故B正确。

以下属于土地个别因素的是（）。

A.城市规划定位

B.区域交通条件

C.宗地形状

D.国民经济增长率

答案：C

解析：个别因素指宗地自身特征（如面积、形状、地质条件）；A、B属于区域因素，D属于一般因素。

成本逼近法中，土地增值收益的计算基数通常是（）。

A.土地取得费+开发费

B.土地取得费+开发费+税费

C.土地取得费+开发费+税费+利息+利润

D.土地取得费

答案：C

解析：土地增值收益是土地开发后因用途改变或容积率提高产生的增值，计算基数为成本价格（包括土地取得费、开发费、税费、利息、利润）。

基准地价评估的关键步骤是（）。

A.确定土地用途

B.划分均质区域

C.收集交易案例

D.计算宗地价格

答案：B

解析：基准地价是均质区域内的平均价格，划分均质区域（如按土地条件、利用类型）是评估基础，其他步骤均基于此。

以下不符合土地估价合法性原则的是（）。

A.按规划用途评估工业用地价格

B.对违法建筑占地按合法用途评估

C.按土地使用权剩余年限评估

D.按出让合同约定的容积率评估

答案：B

解析：合法性原则要求以合法用途、合法产权、合法使用方式为前提，违法建筑占地不具备合法产权基础，不能按合法用途评估。

路线价法主要适用于（）的估价。

A.成片工业用地

B.城镇商业街道两侧宗地

C.大型居住社区

D.农用耕地

答案：B

解析：路线价法通过临街深度修正系数评估同一路线价区段内宗地价格，主要适用于商业街道两侧宗地。

土地估价报告中，“估价期日”是指（）。

A.现场勘查日期

B.报告提交日期

C.价格确定的具体时点

D.委托合同签订日期

答案：C

解析：估价期日是评估价格对应的具体时点（如2023年12月31日），是地价的时间基准。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

以下属于土地价格影响因素中“一般因素”的有（）。

A.国家土地政策

B.城市交通规划

C.区域产业结构

D.国民经济增长率

答案：AD

解析：一般因素是影响全局地价的宏观因素（如政策、经济、人口）；B、C属于区域因素（影响特定区域），故AD正确。

收益还原法中，确定还原率的常用方法包括（）。

A.安全利率加风险调整值法

B.市场提取法

C.投资复合收益率法

D.成本加权平均法

答案：ABC

解析：还原率确定方法包括安全利率加风险调整（最常用）、市场提取（通过可比实例反推）、投资复合收益率（不同投资部分的加权）。D为干扰项，无此方法。

市场比较法中，可比实例的选择要求包括（）。

A.与待估宗地用途相同

B.交易日期与估价期日相差不超过3年

C.交易类型为正常买卖

D.位于同一供需圈内

答案：ACD

解析：可比实例需满足用途相同、同一供需圈、正常交易；《城镇土地估价规程》要求交易日期相差不超过1年（B错误），故ACD正确。

成本逼近法的基本构成包括（）。

A.土地取得费

B.土