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2025年房地产经纪人市场比较法“可比实例”选择不当的后果与案例分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法“可比实例”选择不当的

后果与案例分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法“可比实例”选择不当的后果与案例分析专题试卷

及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在市场比较法中，若选择的可比实例与估价对象在区位上存在显著差异，最可

能导致的结果是？

A、交易日期修正误差增大

B、房地产状况调整幅度过大

C、估价结果偏离市场价值

D、交易情况修正失效

【答案】C

【解析】正确答案是C。区位是房地产价值的核心影响因素，若可比实例与估价对象

区位差异显著，即使进行修正也难以完全消除差异，导致估价结果严重偏离市场价值。

A选项交易日期修正主要针对时间因素，B选项房地产状况调整虽然包含区位但无法

完全弥补根本性差异，D选项交易情况修正针对的是交易本身的特殊因素。知识点：市

场比较法中可比实例选择的区位匹配原则。易错点：容易忽视区位差异的不可修正性，

过度依赖调整系数。

2、某估价师选择了一个成交价格为异常值的可比实例，这种做法主要违反了市场

比较法的哪项原则？

A、替代原则

B、供求原则

C、均衡原则

D、预期原则

【答案】A

【解析】正确答案是A。替代原则要求可比实例应代表正常市场交易价格，异常值

明显违反了这一原则。B选项供求原则是房地产价值形成的基本原理，C选项均衡原则

涉及房地产各要素的平衡，D选项预期原则关注未来收益。知识点：市场比较法的基本

原则。易错点：容易混淆各项基本原则的适用场景。

3、在商业地产估价中，选择住宅类物业作为可比实例的主要风险是？

A、交易日期难以匹配

B、收益性质差异过大

C、建筑结构不相似

D、土地使用年限不同

2025年房地产经纪人市场比较法“可比实例”选择不当的后果与案例分析专题试卷及解析2

【答案】B

【解析】正确答案是B。商业地产和住宅的收益性质、投资回报模式存在根本差异，

这种差异难以通过调整消除。A、C、D选项虽然也是影响因素，但相对容易修正。知

识点：不同用途房地产的可比性分析。易错点：容易忽视物业类型对收益性质的决定性

影响。

4、可比实例的成交价格若存在特殊付款方式，估价师未进行修正会导致？

A、区位修正失效

B、时间修正失效

C、交易情况修正失效

D、房地产状况修正失效

【答案】C

【解析】正确答案是C。特殊付款方式属于交易情况修正的范畴，不修正会直接影

响交易情况修正的准确性。A、B、D选项分别对应其他修正项。知识点：交易情况修

正的内容。易错点：容易将付款方式问题归入其他修正项。

5、在工业地产估价中，选择规模差异过大的可比实例最可能影响？

A、区位修正精度

B、权益状况修正

C、实物状况修正

D、交易日期修正

【答案】C

【解析】正确答案是C。规模差异直接影响实物状况中的面积、布局等因素，这些

差异往往难以完全修正。A、B、D选项受规模影响相对较小。知识点：实物状况修正

的内容。易错点：容易低估规模差异对实物状况的影响程度。

6、某估价师选择了成交后用途发生重大改变的可比实例，这种做法的主要问题是？

A、违反替代原则

B、忽视权益状况变化

C、忽略实物状况差异

D、忽视区位状况变化

【答案】B

【解析】正确答案是B。用途改变会导致权益状况发生根本变化，这种变化难以通

过常规修正解决。A、C、D选项虽然也是影响因素，但不是主要问题。知识点：权益

状况修正的重要性。易错点：容易忽视用途改变对权益状况的深远影响。

7、在历史街区房地产估价中，选择新建住宅作为可比实例的主要缺陷是？

A、建筑年代差异

B、文化价值差异

2025年房地产经纪人市场比较法“可比实例”选择不当的后果与案例分析专题试卷及解析3

C、维护成本差异

D、产权性质差异

【答案】B

【解析】正确答案是B。历史街区的文化价值是其独特价值所在，新建住宅完全缺

乏这种价值，差异无法修正。A、C、D选项虽然也是差异，但相对容易调整。知识点：

特殊价值房