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乌鲁木齐市城市土地储备：现状、问题与优化策略探究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

在城市化进程不断加速的时代背景下，城市土地资源的合理配置与高效利用成为推动城市可持续发展的关键要素。乌鲁木齐市，作为新疆维吾尔自治区的首府，正处于经济快速增长、城市规模持续扩张的重要阶段。随着工业化、城市化的发展以及人口的持续增长，乌鲁木齐市土地利用的质量、数量和效益都发生了很大的变化。据相关数据显示，近年来乌鲁木齐市的城市建成区面积不断扩大，人口数量也在稳步上升，这使得土地资源的供需矛盾日益突出。

土地资源的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间的矛盾在乌鲁木齐市表现得尤为明显。一方面，乌鲁木齐市人均耕地仅为0.023公顷，远低于新疆全区水平和全国平均水平，耕地资源的保护面临巨大压力。另一方面，城市的发展需要大量的建设用地来满足基础设施建设、产业发展和居民生活的需求。这种供需矛盾不仅影响了城市的经济发展，也对城市的生态环境和社会稳定造成了一定的威胁。

为了缓解土地供需矛盾，实现土地资源的优化配置，土地储备制度应运而生。土地储备作为一种新型的城市土地管理制度，通过对土地的统一收购、储备和开发，能够有效地调控土地市场，提高土地利用效率，促进城市的可持续发展。乌鲁木齐市自2001年3月成立土地储备发展中心以来，积极探索土地储备机制，在土地储备工作方面取得了一定的成效。然而，在实际操作过程中，仍然存在着一些问题，如土地储备资金短缺、土地储备范围界定不清晰、土地储备与城市规划衔接不够紧密等，这些问题制约了土地储备制度的有效实施，影响了城市土地资源的合理利用。

因此，深入研究乌鲁木齐市城市土地储备问题，分析其现状、存在的问题及原因，并提出相应的对策建议，具有重要的现实意义。这不仅有助于完善乌鲁木齐市的土地储备制度，提高土地利用效率，还能为城市的可持续发展提供有力的支持。

1.1.2研究意义

经济意义：合理的土地储备能够有效调控土地市场供需关系，避免土地价格的大幅波动。通过科学规划土地出让节奏，在土地市场供大于求时，减少土地投放量，防止土地价格过度下跌；在土地市场供不应求时，适时增加土地供应量，稳定土地价格，为房地产市场及其他相关产业提供稳定的发展基础。例如，精准把握土地投放时机，可保障房地产开发企业获得稳定的土地资源，促进房地产市场平稳健康发展，进而带动建筑、建材等上下游产业的协同发展，为乌鲁木齐市的经济增长注入强劲动力。同时，优化土地资源配置，优先保障重点产业和重大项目的用地需求，能够吸引更多优质企业入驻，推动产业结构优化升级，培育新的经济增长点，提升城市经济发展的质量和效益。

社会意义：科学合理的土地储备与规划，能够确保有充足的土地用于保障性住房建设，增加保障性住房的供给量，满足中低收入群体的住房需求，有效缓解住房供需矛盾，促进社会公平与和谐稳定。合理规划和储备土地，还能为城市基础设施建设、公共服务设施建设提供土地保障，如建设学校、医院、公园等，提升城市的公共服务水平，改善居民的生活环境和质量，增强居民的幸福感和归属感。

城市规划意义：土地储备工作紧密结合城市总体规划和详细规划，能够确保城市建设按照规划有序推进，避免盲目开发和无序建设。根据城市的功能定位和发展方向，合理确定土地储备的规模、布局和用途，为城市的空间拓展和功能完善提供有力支撑。通过对储备土地的统一开发和整理，能够实现土地的集约利用，提高土地利用效率，避免土地资源的浪费。例如，对旧城改造项目中的土地进行统一储备和开发，可优化城市空间布局，提升城市形象和品质。

1.2国内外研究现状

国外土地储备制度起源较早，1896年荷兰首次实行土地储备制度，随后在瑞典、挪威、丹麦、英国、法国等欧洲国家以及澳大利亚、加拿大、美国纽约和夏威夷、马来西亚、韩国、中国台湾、中国香港等国家和地区广泛开展。经过一个多世纪的发展，部分国家的土地储备已形成较为成熟的运行机制。国外学者对土地储备的研究主要集中在土地储备的目标、功能、运作模式、资金来源以及对城市发展的影响等方面。例如，荷兰的土地储备运营注重实行公益色彩鲜明的土地储备，通过优先购买权从分散的土地所有者手中购买土地，储备一段时间等待土地升值或做好前期开发后再出让，出让方式包括出售和出租，价格取决于土地使用性质；同时，荷兰还进行高效的土地整理，将土地整理、复垦与水资源管理等统一规划整治，并实行严格的空间规划与土地用途管制。

国内的土地储备出现于20世纪90年代中后期，虽然发展时间较短，但随着土地储备工作的广泛推广，国内学者也进行了大量的研究。研究内容涵盖土地储备制度的建立与完善、土地储备机构的设置与职能、土地储备的范围与方式、土地储备资金的筹集与管理、土地储备与城市规划的关系以及土地储备的风险评估与防范等多个方面。一