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物业设备维护管理手册汇编

前言

物业设备是构成物业实体的重要组成部分，是保障物业功能正常发挥、提升居住与办公舒适度、确保人身财产安全的物质基础。科学、规范、高效的设备维护管理，不仅能延长设备使用寿命、降低运营成本，更能为业主和使用人创造安全、舒适、便捷的环境，是物业服务品质的核心体现。本手册汇编旨在整合物业设备维护管理的通用原则、关键环节与实操要点，为物业管理人员及一线技术人员提供系统性的指导。

第一章总则

1.1目的与意义

明确设备维护管理的根本目标在于保障设备设施的完好率、正常运行率和安全可靠性，通过预防性维护与计划性检修，最大限度减少突发故障，提升物业整体价值与竞争力。

1.2适用范围

本手册适用于各类物业管理区域内的公共设备设施，包括但不限于给排水系统、供电系统、空调通风系统、消防系统、电梯设备、公共照明、弱电系统及其他辅助设备。具体设备清单可根据物业项目实际情况进行调整。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：强调日常巡检、定期保养的重要性，将故障消灭在萌芽状态，同时对已发生的故障及时修复。

2.安全第一，规范操作：严格遵守安全操作规程，确保人身安全和设备安全，杜绝违章作业。

3.技术保障，经济合理：采用先进、成熟的维护技术和方法，在保证维护质量的前提下，力求成本最优化。

4.责任到人，协同高效：明确各级人员的维护管理职责，建立清晰的沟通协调机制，确保维护工作高效开展。

5.持续改进，提升品质：定期评估维护管理效果，总结经验教训，不断优化维护流程和标准。

第二章主要设备系统维护管理

2.1给排水系统

2.1.1系统构成

包括生活给水系统（水泵、水箱、管网、阀门等）、排水系统（污水、雨水管网、化粪池、排水泵等）、消防给水系统（消防泵、稳压泵、消防水池、管网、阀门等）。

2.1.2维护管理要点

*日常巡检：检查各水泵运行状况（声音、振动、温度、压力、电流），管网有无滴漏跑冒，阀门开闭状态及完好性，水箱（池）水位、水质，排水通畅情况，化粪池液位等。

*定期保养：

*水泵：定期清洁、润滑，检查密封件，紧固连接，测试自动控制功能。

*水箱（池）：定期清洗消毒，检查内壁防腐，溢流、排污设施。

*阀门：定期启闭操作，除锈润滑，确保开关灵活。

*管网：定期检查支架、保温层，对易堵塞部位进行疏通。

*排水泵：定期试运行，清理格栅杂物，检查液位控制器。

*常见故障处理：针对停水、漏水、水质异常、排水不畅等问题，应有快速响应和初步判断处理能力，并及时上报或联系专业维修。

2.2供电系统

2.2.1系统构成

包括高压配电设备、变压器、低压配电设备、应急发电机、备用电源、线路、公共照明等。

2.2.2维护管理要点

*日常巡检：检查高低压配电柜仪表指示、有无异响异味、接头有无过热，变压器温度、油位、有无渗漏，应急发电机燃油、机油、电瓶状态，公共照明完好情况。

*定期保养：

*高低压设备：定期清扫除尘，紧固连接，绝缘测试，检查继电保护装置，模拟操作试验。

*变压器：定期检查绝缘油，清扫套管，测试接地电阻。

*应急发电机：定期启动试运行，检查各系统运行参数，更换机油、滤芯。

*公共照明：及时更换损坏灯具、光源，调整照明角度，确保照明效果。

*安全管理：严格执行停送电操作规程，配备合格的绝缘工具并定期检测，非专业人员严禁操作高压设备。

*应急处理：制定停电应急预案，确保应急电源能及时投入使用，并能协助供电部门进行故障排查。

2.3空调通风系统

2.3.1系统构成

包括冷水机组、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管、风管、风阀、过滤器、新风机组等。

2.3.2维护管理要点

*日常巡检：检查主机运行参数，冷却塔运行状况，水泵运行声音、温度，空调箱、风机盘管出风口温度、风量，有无异响异味，过滤器清洁度。

*定期保养：

*主机：按厂家要求进行定期保养（如更换冷冻油、滤芯，清洗换热器）。

*冷却塔：定期清洗填料、集水盘，检查风机、电机，投加药剂防止结垢。

*末端设备：清洗过滤器、翅片，风机盘管排水是否通畅，检查皮带松紧度并润滑。

*风管系统：定期清洁风管内部，检查风阀灵活性，修补破损保温层。

*运行调节：根据季节变化和负荷情况，合理调整系统运行参数，达到节能降耗目的。

2.4消防系统

2.4.1系统构成

包括火灾自动报警系统（控制器、探测器、手动报警按钮、模块、警铃等）、自动喷水灭火系统（喷头、报警阀组、管网、水流指示器等）、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、消防广播、消防电话等。

2.4.2维护管理要点

*日常巡检：检查火灾报警控制器运行状态，指示灯、自