营改增后房企税务优化策略.pdfVIP

“营改增”后，房企如何缴税最?

近期，国家税务在其上正式发布了营改增执行细则。

公布的7个细则文件中，有5个专门针对业和相关的建筑业，如《纳

税人经营租赁服务征收管理暂行办法》等。细则还就此前争议

比较大的新老项目营改增如何征税、小规模等问题做了明

确规定。

为此，晚报了市国家货物和劳务税处副处长赵志

远，为大家逐一对新政进行解读。

1企业如何缴税最?关键要看进项情况

《开发企业销售自行开发的项目征收管理暂行办法》第

四条：开发企业中的一般(以下简称一般)销售自行开发的房

地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期

销售项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第八条：一般销

售自行开发的老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一经选择简易计税方法计税的，36个月内变更为一般计税方法计税。房地

产老项目是指：(一)《建筑工程施工证》注明的合同开工日期在2016年4

月30日前的项目;(二)《建筑工程施工证》未注明合同开工日期或者

未取得《建筑工程施工证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年

4月30日前的建筑工程项目。

解读：面对这份细则地产企业选择何种计税方法更?赵志远认为企业要

结合自身特点来选择。如果企业开发的都是老项目，在4月30日以前还没有营

改增，其没有办法取得大量的进项就不能抵扣。这种情况下选择一般计税办法，

没有进项只有销项，其税负肯定就会升高。税务考虑到老项目没有办法取得

进项，于是才有这条规定，企业可以采取简易计税办法来降低税负。

另外，一般计税办法针对的是，营改增以后，企业有办法取得进项，

企业采购规范、核算清晰的话，将会取得大量进项抵扣。这种情况选择一般计税

办法，由于所要缴纳的是销项税减去进项税，所以说企业实际缴纳的增值

税，可能就会比较低。所以，企业应该结合本身经营的特点合理选择纳税方式。

点评：赵志远建议，4月30日以前的，如果在没有办法取得进项的情

况下肯定是选择简易计税方法为佳;但如果你有办法取得很多进项，比如在5月1

日以后取得很多的进项，则以一般计税方法为佳。最终选择何种缴税方式，主要

还是根据企业取得进项的情况。

2票意义?可以消除重复征税

《开发企业销售自行开发的项目征收管理暂行办法》第

二十三条：小规模销售自行开发的项目，自行开具普通。购

买方需要的，小规模向主管机关申请。

《跨县(市、区)建筑服务征收管理暂行办法》第九条：小

规模跨县(市、区)建筑服务，不能自行开具的，可向建筑

服务发生管机关按照其取得的全部价款和价外费用申请发

票。

《转让征收管理暂行办法》第十条：小规模转让

其取得的，不能自行开具的，可向所在管地税机关

申请。

解读：之前大家最担心的，是自己的上游小规模