基本概念与权益.pdfVIP

：土地、建筑物和其他相关定着物，实物＋权益＋区位。

——实物：实体＋质量＋功能。

——权益：依附在实物上的权利义务。

——区位：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等

受其他权利限制的权利——抵押权、地役权、租赁权或建设用地使用权；

受到权利以外的因素限制——使用（如土地用途、容积率、绿地率、建筑高度和建筑

密度等的限制），相邻关系、、异议登记等处分权受限；

额外利益或收益——如上学指标、落户、楼顶

相关——认房不认人

共同所有（按份共有、共同共有）

建筑物区分所有（专有部分的所有权＋专有部分以外的共有部分的持份权＋因共同关系所产生的

成员权）。

地役权：利用他人，提高自己效益的权利。如：通行、排水、眺望地役权。

抵押权：不转移占有，债权担保，人不履约，拍卖变卖、优先受偿。

租赁权：支付，获得的占有和使用的权利。

所有权是自物权，其他的是他物权。

他物权中，抵押权是担保物权，其他的是用益物权。

租赁权是债权。

区位：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

易：楼层和朝向，也是区位因素。

配套设施是实物因素（红线为界，内外有别）

特性

不可移动（位置固定性），只能就地开发、利用或消费。

独一无二（异质性）

长久：转让的使用期限超过原剩余年限。

住宅自动续期；非住宅需申请续期，或国家收回（地上建筑物无偿或给予补偿）。

供给有限（独占性）

价值较大

用途多样

用途不可以随意转换的：

的用途——符合城市规划（合法原则）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题

（最高最佳利用原则）

相互影响（外部性）

正外部性——如：绿地建设

负外部性——如：污染

易受限制。对限制的四种：

城市规划权（用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率）。

征税权——对征税。

征收权——为了公共利益而征收。

充公权——业主或而无继承人，无偿收回。

难以变现

变现能力影响因素：通用性（用途转化的能力）、独立使用性、可分割转让性、价值、区

位、开发程度、市场状况。

保值增值：投资改良（含改善物业管理）——投资增值；通货膨胀——保值；外部经济——自然

增值；需求增加——自然增值；使用改变——自然增值。

生地——无基础设施（农地）

毛地——有基础设施＋地表建筑物构筑物未拆除（城市待拆迁地块）

熟地——有基础设施＋场地平整（三通（水电路）一平、五通（供水和排水、电、路、通信）一

平、七通（再加热力燃气）一平（——七气热））

在建工程——已开工未竣工，不能使用（含缓建工程）

现房——已建造完成、可直接使用

按实物形态划分（9类）

（1）土地——空地、有建筑物的土地

（2）建筑物——已完工和未完工

（3）房地：土地＋现房、土地＋在建工程

（4）局部

（5）未来——期房

（6）已灭失

（7）现在与过去的差异部分

（8）为主的整体资产

（9）整体资产中的

按权益状况划分的种类

——“干净”：单独所有，无他项权利，无纠纷，无法律纠纷，手续齐全，明确。

——“不干净”：部分，有限，有租约限制，设立了地役权，设立了抵押权（他项权利）

，有拖欠工程价款（纠纷）。

优先受偿权抵押权债权

承包人的优先受偿权对抗买受人——购房益优先

建筑工程价款不包括承包人因发包人违约带来的损失——工程索赔

判定收益性，不看实际收益，而看潜在收益能力。

状况描述

基本状况（6项）：名称、坐落、范围、规模、用途、权属。

实物状况：

土地实物状况：土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度、其他。

建筑物实物状况