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上海房地产估价师考试历年完整试卷

姓名：__________考号：__________

题号

一

二

三

四

五

总分

评分

一、单选题(共10题)

1.1.下列哪个不是房地产估价的假设前提条件？()

A.交易双方均为理智的经济人

B.交易是在公开、公平、诚实信用的原则下进行的

C.估价对象的权利状况清晰明确

D.估价对象不存在瑕疵

2.2.下列哪种方法最适用于评估具有独特设计或定制化特征的房地产？()

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.比较法

3.3.在房地产估价中，比较法的核心是？()

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.折现法

4.4.下列哪个不是房地产估价中常见的成本法要素？()

A.取得成本

B.建设成本

C.市场价格

D.维护成本

5.5.下列哪个不是影响房地产价值的因素？()

A.位置

B.大小

C.结构

D.业主的偏好

6.6.在房地产估价中，收益法适用的前提条件是？()

A.估价对象具有稳定的收益

B.估价对象具有独特的位置

C.估价对象具有独特的结构

D.估价对象具有较低的交易活跃度

7.7.下列哪种房地产不宜采用比较法评估？()

A.住宅

B.商业

C.工业用地

D.稀有古建筑

8.8.在房地产估价中，重置成本与重建成本的主要区别是什么？()

A.重置成本是重建成本的一种形式

B.重置成本考虑了折旧，重建成本没有

C.重置成本不考虑折旧，重建成本考虑了折旧

D.重置成本与重建成本没有区别

9.9.下列哪个不是房地产估价中常见的收益法参数？()

A.租金水平

B.折现率

C.房地产税

D.净经营收入

10.10.在房地产估价中，折现率的确定通常考虑哪些因素？()

A.估价对象的风险水平

B.通货膨胀率

C.社会平均收益率

D.以上都是

二、多选题(共5题)

11.1.下列哪些因素会影响房地产的市场价格？()

A.地理位置优越

B.建筑物的结构设计

C.周边配套设施完善

D.政策调控

12.2.成本法估价中，下列哪些是确定重置成本时需要考虑的因素？()

A.当前建筑材料和人工成本

B.估价对象的历史成本

C.估价对象的使用年限

D.市场供求关系

13.3.下列哪些属于房地产估价中的收益法参数？()

A.租金水平

B.折现率

C.房地产税率

D.净运营收入

14.4.下列哪些是房地产估价中比较法的基本步骤？()

A.确定估价对象

B.收集可比实例

C.选择可比实例

D.求取比较价值

15.5.下列哪些因素会影响房地产估价的准确性？()

A.估价师的专业水平

B.估价对象的实际状况

C.市场信息的准确性

D.估价方法的适用性

三、填空题(共5题)

16.房地产估价中的收益法是根据房地产的未来收益预测来确定其价值的，其中，未来收益预测通常包括预期租金、空置率和运营费用等因素。

17.在比较法中，为了确保评估结果的准确性，选择可比实例时，应尽量选择与估价对象相似度高的房地产。

18.成本法估价中，重置成本的计算公式为：重置成本=重新购建所需成本×（1-综合折旧率）。

19.房地产估价的目的是为了为房地产交易、投资、融资等经济活动提供参考依据。

20.房地产估价的假设前提条件是指在评估过程中对某些事实的假定和设定，这些前提条件对估价的最终结果有重要影响。

四、判断题(共5题)

21.房地产估价的目的是为了确定房地产的市场价值。()

A.正确B.错误

22.成本法估价的准确性不受市场供求关系的影响。()

A.正确B.错误

23.比较法估价的准确性仅取决于可比实例的选择。()

A.正确B.错误

24.房地产估价的假设前提条件是固定不变的。()

A.正确B.错误

25.收益法估价的折现率越高，评估价值越低。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

26.问：房地产估价中的比较法是如何选择可比实例的？

27.问：成本法估价中，如何确定重置成本和折旧？

28.问：房地产估价中的收益法如何确定折现率？

29.问：房地产估价中，如何处理估价对象存在的瑕疵？

30.问：房地产估价报告应包含哪些内容？

上海房地产估价师考试历年完整试卷

一、单选题(共10题)

1.【答案