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临沂城市房地产业发展调研思考

内容摘要住宅作为人类社会生存的基础资源要素，在实现可持续发展进程中具有不可替代的社会效用。在我国当前及今后一个时间房地产业既是基础产业，也是支柱产业。

临沂作为素称沂蒙山区的革命老区，作为经济社会发展的欠发达地区，改革开放以来开始了以市场化、工业化、城市化为主要内容的现代化变迁过程。在临沂城市化加速推进的前提下，临沂房地产市场健康发展。

但是，随着商业周期的发展调整和以美国次贷危机世界性的影响，临沂的房地产市场也受到一定冲击。尽管当前存在一些问题，但随着城市化进程的加快，临沂市住宅房地产业将进入一个前所未有的快速发展时期。

关键词：临沂房地产业研究

据世界银行对40多个国家住宅发展情况的研究成果显示，住宅的投资和建设随着人均GDP增长而出现逐步加快增长的趋势，尤以人均GDP1000美元前后时的增长快；世界各国的经验还表明：在人均住宅面积达到30至35平米之前，住宅房需求会保持旺盛的状态。从国民经济所处的发展阶段及近些年的实际情况看，临沂市住宅产业正在进入一个前所未有的快速发展时期。

一、临沂城市房地产业发展的主要成就

1、房地产业健康发展

近几年来，我市房地产开发量逐年增大，开发投资连年增长。从

()年到()年，共竣工798.78万平方米，()年全年施工面积818.2万平方米，当年竣工181.2万平方米，转入()年继续施工637万平方米。

我市房地产业的主要特点是：

(1)住宅房地产是房地产开发的主体。

在所有的房地产开发投资中，住宅的开发建设占85-90%的份额，远远高于商业地产等类别的开发建设，成为开发投资的主力军。

(2)全市房地产市场健康平稳。

从()年全市完成房地产开发投资8.18亿元，占当年固定资产投资的7.42%,到()年完成开发投资49.5亿元，()年完成房地产开发投资67.1亿元，分别占当年固定资产投资的5.95%和9.63%(占规模固定资产投资697.1亿元);从房地产开发投资占国民生产总值的比值看，()年房地产开发投资占当年生产总值的2%,到()年，房地产开发投资占生产总值的3.53%,()年占4.04%这说明以改善居民生活居住条件的房地产投资占了很小的比重，临沂的房地产开发平稳健康，不存在过度的问题。

(3)临沂房地产市场价格平稳。

从房屋价格与家庭年收入比看房屋价格。()年，市区年人均工资18520元，(()年的基础增长17%),新建商品住宅平均价格2500元/平方米，按90平方米/套计算，房价与家庭收入比值为6.07,基本符合国际共同认可的房价标准。临沂房地产市场近几年不存在开发商暴利现象，也不存在炒房现象，商品房消费始终以居民自住性需求和

改善性需求为主。

2、市民居住水平提高较快

近5年来，大力实施了北城新区、经济开发区、滨河景区、涑河片区、批发城区、旧城旧村改造等重点工程，持续开展了以硬化、美化、净化、绿化、亮化为重点的环境综合整治，城市整体形象和知名度、美誉度大幅提升。在市区需要改造的200个村居中，到()年底改造完成24个，有124个正在实施改造；新建安置房屋建筑面积1127万平方米，惠及居民5.01万户。经过近三十的改革开放，我市经济得到了较大的发展，城镇房屋建设取得了巨大成就。到()年末，全市实有房屋建筑面积11189万平方米，其中住宅10043万平方米，118.17万套房屋，居住户数103.41万户，351.3万人，办公、商业等类别房屋1146万平方米。

在全市房屋建筑中，市区拥有量占了绝大部分，市区实有房屋建筑面积8510万平方米，占全市实有量的76%,其中住宅8175万平方米，89.82万套房屋，居住户数84.88万户，280.9万人，占全市住宅实有量的81.4%,办公、商业等类别房屋335万平方米。全市户均拥有房屋1.14套，平均面积85万平方米；在市区，户均拥有房屋1.058套，平均面积91平方米。全市人均住宅面积28.58平方米，市区人均住宅面积29.1平方米(见表六)。

房地产业还带动了城市基础设施水平的提高。()年，中心城区建成区已建成89条主次干道路，总长度约900km,道路面积1740万m2,人均道路面积16.57m2,道路完好率96%;有路灯5万盏，景观

灯2.64万盏，城市道路照明装置率达到99%,亮灯率98%;建成区绿化覆盖面积4222公顷，绿地面积3806公顷，公共绿地面积1985公顷，绿化覆盖率、绿地率分别为36.29%、32.71%,人均公共绿地面积14.51m2。

有供水单位8家，供水管网长度728km,日供水56.3万m3,用水人口达98.7万人，城市供水普及率95.45%,水质综合合格率1