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贷款购房会有几份合同

贷款购房过程中涉及的合同数量并非固定统一，而是由购房方式、贷款类型、交易环节等多重因素共同决定。通常情况下，购房者至少需要签署三份核心合同，包括《商品房买卖合同》《个人住房贷款合同》和《抵押合同》，部分情况还会涉及补充协议、担保合同等附加文件。这些合同分别对应房产交易的不同环节，共同构成了贷款购房的法律框架。

一、房产交易核心合同：《商品房买卖合同》

《商品房买卖合同》是整个购房流程中最基础的法律文件，由购房者与房地产开发商直接签署，用于明确房屋买卖双方的权利义务关系。这份合同的核心内容包括房屋基本信息（如地址、面积、户型）、交易价格、付款方式、交付标准、违约责任等关键条款。在贷款购房场景中，合同中关于付款方式的条款会明确标注“按揭贷款”字样，并约定首付款比例、贷款金额及支付时间节点。

根据《商品房销售管理办法》规定，开发商需在合同签订后30日内到房地产管理部门办理备案手续，即“网签备案”。备案后的合同具有对抗第三人的法律效力，能有效防止开发商一房多卖。合同份数通常为5-6份，除买卖双方各执一份外，还需提交给不动产登记中心、贷款银行、税务部门等机构留存。值得注意的是，若购买的是二手房，该合同会替换为《存量房买卖合同》，由买卖双方在中介机构或不动产登记部门的见证下签署，合同条款需额外约定房屋产权过户时间、户口迁移、房屋交接等二手房交易特有事项。

二、借贷关系核心合同：《个人住房贷款合同》

《个人住房贷款合同》是购房者与贷款银行之间签订的借贷协议，是贷款购房的核心法律文件之一。这份合同的签署主体包括借款方（购房者）、贷款方（银行），部分情况下还会有保证方（开发商或担保公司）参与。合同内容涵盖贷款金额、贷款期限、贷款利率（固定利率或浮动利率）、还款方式（等额本息或等额本金）、还款账户、逾期罚息计算方式等关键借贷条款。

2021年央行发布的《贷款通则》修订草案明确要求，贷款合同必须明确标注实际年化利率，避免金融机构通过“利息+手续费”等方式变相抬高融资成本。合同中关于利率的条款会详细说明利率调整方式，如以LPR（贷款市场报价利率）为基准加点形成，还是采用固定利率模式。在贷款期限方面，目前商业银行普遍提供最长30年的贷款期限，但实际年限会根据购房者年龄计算（男性不超过65岁，女性不超过60岁）。

合同份数通常为4-5份，银行会保留正本，购房者留存副本，同时需提交给征信机构、不动产登记中心备案。值得注意的是，不同银行的合同版本存在差异，国有大行的合同条款相对统一规范，而股份制银行可能会根据客户信用状况增加个性化条款，如提前还款违约金、资金用途监管等。购房者需特别关注违约责任条款，如连续3个月或累计6个月逾期还款，银行有权解除合同并要求一次性清偿剩余贷款。

三、担保关系核心合同：《抵押合同》

《抵押合同》是为保障银行债权实现而签订的担保合同，购房者需将所购房产抵押给贷款银行，以房产价值作为偿还贷款的担保。这份合同通常与《个人住房贷款合同》同时签署，部分银行会将抵押条款整合到贷款合同中，形成“借贷+抵押”的综合性合同文本。合同核心内容包括抵押财产详情（房屋地址、产权证号）、抵押担保范围（贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用）、抵押期限（与贷款期限一致）、抵押权实现方式等。

根据《民法典》物权编规定，不动产抵押需办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，《抵押合同》签署后，购房者需与银行共同到不动产登记中心办理“预购商品房抵押权预告登记”（期房）或“抵押权登记”（现房），领取《不动产登记证明》。在期房交付并办理不动产权证后，需将预告登记转为正式抵押登记。抵押期间，购房者虽拥有房屋使用权，但未经银行同意不得擅自转让、赠与或再次抵押该房产。

四、特殊场景下的附加合同文件

（一）补充协议类文件

当核心合同条款无法覆盖特殊交易需求时，买卖双方或借贷双方会签署补充协议。常见的补充协议包括：

购房合同补充协议：针对房屋交付标准的细化约定，如精装修材料品牌、设备型号、公摊面积具体构成、小区配套设施交付时间等。在开发商延期交房时，补充协议可约定具体的赔偿计算方式（通常为每日按已付房款的万分之0.5-2计算）。

贷款合同补充协议：主要涉及利率调整补充约定，如LPR调整后的还款计划变更；或还款方式变更协议，允许购房者在贷款期限内将等额本息改为等额本金（部分银行允许1-2次变更机会）。

（二）担保合同类文件

在特定情况下，银行会要求第三方提供担保，此时需签署专门的担保合同：

阶段性担保合同：期房贷款中，开发商需在房屋办理正式抵押登记前承担阶段性连带保证责任，这份合同会明确担保期限自贷款发放至抵押权登记完成之日止。若购房者在此期间逾期还款，银行有权直接向开发商追偿。

保证合同：当购房者征信存在瑕疵（如轻微逾期记录）或收入证明不足时，银行会要