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物业管理实务(考试大纲)

一．物业服务公司

1．物业服务公司的概念

物业服务公司:依法成立、具备专门资质,并具备独立法人地位,依据服务协议从事物业管理相关活动的经济实体。

2.物业服务公司的特征

独立公司法人：享受民事权利,承担民事责任,独立核算自负盈亏；明确经营宗旨,管理章程，具备相应资质；有资金，设备,人员，经营场所；

属于服务型公司:本社不制造产品,它是经过常规性的公共服务，延伸性的专题服务，随机性的特约服务，委托性的代办服务和创收性的经营服务等，实现物业的保值和增值。

具备一定准公共管理性质的职能：公共秩序维护，市政设施维护等。

3.物业服务公司的分类：

按投资主体的经济成份：全民全部制、集体全部制、民营物业服务公司、外资（独资、中外合作）、其余(资产属于多个全部制的经济成份的投资主体)按股东出资形式：物业管理公司（股东以出资额为限)，物业管理全部资产被分为等额股份)，股份合作性物业服务公司

物业服务公司的常见模式

房地产建设单位的从属子公司或部门

独立的物业服务公司

物业管理集团公司（股权从属、行政从属)

5．物业服务公司的工商注册登记内容：公司名称的预先审核,公司

地址、注册资本、股东人数、法定代表人、公司人员和公司章程

（总则、主营范围、注册资本、股东的名称、权利、义务、出资方式、转让条件、公司机构、产生措施、职权、议事规则、法定代表人、解散事由、清算措施、职工录用等各种规章制度)

6.物业服务公司的组织形式

直线制：最简朴的组织形式;（优)领导及指挥与职能一身,命令统一，权责分明，指挥及时；(缺）领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。

直线职能制:以直线制为基础,两个一项项目；（优）加强专业管理职能,合用涉及面广,技术复杂，服务多样,综合性强;(缺）人员多、成本高，横向协调困难，工作效率低。

事业部制：两种类型以上物业,分权管理,独立核算;(优)强化决议机制，调动各事业部门主动性、责任心、主动性,有运用复合型人才考核培养；(缺)协调困难,机构重叠，人员过多。

矩阵制:直线职能制纵向领导为基础;（优）加强职能部门横向联络,充分运用人力资源有较强机动性,合用性;（缺）组织结构稳定性差，多头领导，部门之间关系复杂。

多维制、职能制

7.物业服务公司组织机构设立的规定

规定：统一领导、分层管理；分工协作；力求精干、高效、灵活。

影响因素：公司战略、外部环境、技术因素、规模组织、公司所处发展阶段。

机构设立：总经理室、人力资源部、工程管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、安全管理部、环境管理部。由公司自身需要设定。

8．物业服务公司的资质审批及管理

一级资质二级资质三级资质

审批:国务院建设主管部门省自治区人民政府建设主管部门

直辖市人民政府建设主管部门区人民政府建设主管部门

条件:两种以上物业两种以上物业

５00万资金300万资金5０万资金

多层200万㎡多层100万㎡有物业项目

高层100万㎡高层5０万㎡

独栋别墅15万㎡独栋别墅8万㎡

其余５０万㎡其余20万㎡

专业管理＋技术人员不低于30人中级以上职称不低于２0人专业管理＋技术人员不低于20人

中级以上职称不低于1０人专业管理＋技术人员不低于10人中级以上职称不低于5人

资质管理:新设物业服务公司其资质等级按最低等级核定,且设一年暂定时。

项目承接范围:各种项目３０万㎡如下的住宅2０㎡如下住宅

８万㎡如下的非住宅5万㎡如下的非住宅

物业管理招投标

1．物业管理招标投标的概念

招标:是物业管理服务产品预购的一个交易方式，即招标人（物业的建设单位、业主大会或物业全部权人)依照物业管理服务内容,制订招标文件，有多家物业公司或专业管理