论商品房预售合同纠纷中情势变更原则的适用.docxVIP

论商品房预售合同纠纷中情势变更原则的适用

一、引言

商品房预售合同作为房地产交易中的常见形式，在促进房地产市场发展、满足民众住房需求等方面发挥着重要作用。然而，由于其履行周期长、涉及金额大且易受多种因素影响，在合同履行过程中常出现各种纠纷。情势变更原则作为一项旨在平衡合同双方利益、应对合同履行中客观情况重大变化的法律原则，在商品房预售合同纠纷中的适用具有重要意义。正确适用该原则，既能维护合同的稳定性和严肃性，又能在特殊情况下对合同进行合理调整，实现公平正义，促进房地产市场的健康有序发展。

二、情势变更原则概述

2.1情势变更原则的概念

情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同或解除合同的一项法律制度。这里的“情势”，通常指作为合同成立基础或环境的客观事实，如市场供求关系、物价水平、国家政策法规等；“变更”则意味着这些客观情况发生了异常变动，且该变动是当事人在订立合同时无法预见的。

2.2情势变更原则的历史沿革

情势变更原则的发展经历了漫长的过程。早期，罗马法中就有类似理念的萌芽，但尚未形成完整的原则。在16-17世纪，自然法学派将情势变更原则视为整个法律秩序的基本精神所在，认为合同订立时附有默示条款，当订立合同的基础发生重大变化时，应准许变更或解除合同。然而，18世纪后期，该原则被无节制地滥用，损害了法律的严肃性与法律秩序的稳定性，遂逐渐被法学家所摒弃。直到20世纪，受两次世界大战及经济大危机等因素影响，社会经济环境剧烈变动，大量合同面临履行困境，情势变更原则才重新受到重视，并在各国立法和司法实践中得以确立和发展。大陆法系国家如德国、法国、日本等，通过立法或判例承认了该原则；英美法系国家则通过合同落空原则等类似制度来解决类似问题。

2.3情势变更原则的理论基础

2.3.1公平原则

公平原则是民法的基本原则之一，要求民事主体在民事活动中应以公平的观念指导自己的行为，平衡各方的利益关系。在合同履行过程中，当出现情势变更，若仍强制当事人按照原合同履行，可能导致一方利益严重受损，另一方却不当得利，这显然违背了公平原则。情势变更原则通过允许对合同进行变更或解除，重新调整当事人之间的权利义务关系，使合同履行结果符合公平正义的要求，是公平原则在合同领域的具体体现。

2.3.2诚实信用原则

诚实信用原则被誉为民法的“帝王条款”，它要求当事人在民事活动中应秉持诚实、善意，恪守承诺，尊重他人利益，不得损害社会公共利益。在合同订立后，若出现不可预见、不可避免的情势变更，一方当事人继续履行合同将遭受重大不利，而另一方却坚持要求严格履行合同，这种行为违背了诚实信用原则。此时，适用情势变更原则，允许当事人根据实际情况变更或解除合同，是对诚实信用原则的维护和遵循，有助于维护市场交易的道德秩序和法律秩序。

三、商品房预售合同的特点及纠纷现状

3.1商品房预售合同的特点

3.1.1履行周期长

商品房预售合同从订立到房屋交付、产权转移登记，往往需要经历较长时间，少则一年，多则数年。在这期间，市场环境、政策法规等各种因素都可能发生重大变化，增加了合同履行的不确定性。

3.1.2资金数额大

商品房的价值较高，购房款对于大多数购房者来说是一笔巨额支出，对于开发商而言，也是重要的资金来源。合同履行过程中的任何变化都可能对双方的资金安排和经济利益产生重大影响。

3.1.3融资性与国家干预性

商品房预售在一定程度上具有融资功能，开发商通过预售提前回笼资金，用于项目建设。同时，房地产行业关乎国计民生，国家对其进行严格的宏观调控，包括土地政策、金融政策、税收政策等，这些政策的调整对商品房预售合同的履行具有直接或间接的影响。

3.2商品房预售合同纠纷现状

随着房地产市场的发展，商品房预售合同纠纷日益增多。常见的纠纷类型包括逾期交房、房屋质量问题、面积差异纠纷、规划变更纠纷以及因市场价格波动、政策调整引发的纠纷等。其中，因情势变更导致的纠纷近年来逐渐凸显。例如，在房地产市场调控政策频繁出台的背景下，一些购房者因首付比例提高、房贷利率上升等原因无法按照原合同约定履行付款义务；开发商也可能因原材料价格大幅上涨、建设成本增加等，继续履行合同面临严重亏损。这些纠纷不仅影响了当事人的合法权益，也对房地产市场的稳定发展造成了一定冲击。

四、情势变更原则在商品房预售合同纠纷中适用的必要性

4.1平衡当事人利益

在商品房预售合同履行过程中，若出现情势变更，如市场价格大幅波动、政策法规重大调整等，继续按照原合同履行可能使一方当事人遭受重大损失，而另一方则获得不当利益，导致双方利益严重失衡。适用情势变更原则，允许对合同进行合理调整，能够平衡当事人之间的利益关系