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物业服务管理办法（试行）

第一章总则

第一条制定目的与依据

为规范物业服务管理活动，明确物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务，提升物业服务质量，营造安全、整洁、舒适、有序的居住和工作环境，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》等法律法规及相关政策要求，结合本物业项目实际，制定本办法。

第二条术语定义

本办法所称物业服务管理，是指物业服务企业接受业主大会或业主委员会的委托，按照物业服务合同约定，对本物业项目内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称物业项目，是指经规划许可建设的住宅、商业、办公等建筑物及其附属设施设备和相关场地，具体范围以物业项目规划红线为准。

本办法所称业主，是指物业的所有权人，即依法登记取得或者依据民法典规定取得建筑物专有部分所有权的人；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，视为业主。

第三条适用范围

本办法适用于本物业项目范围内的物业服务管理活动及相关主体，包括物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会、物业使用人及其他相关单位和个人。

本物业项目内的房屋租赁、使用、装饰装修、设施设备维护、环境卫生维护、公共秩序管理等活动，均应遵守本办法规定。

第四条核心原则

（一）权责统一。明确各方主体的权利与义务，坚持权利与义务相统一，保障各方合法权益。

（二）依法合规。遵循相关法律法规和政策要求，规范物业服务管理行为，提升管理规范化水平。

（三）优质高效。物业服务企业应秉持诚信经营理念，提供专业化、标准化、人性化的物业服务，提升业主满意度。

（四）民主协商。鼓励业主参与物业服务管理决策，通过业主大会、业主委员会等平台开展民主协商，实现共建共治共享。

（五）公平公正。物业服务收费、服务标准、管理措施等应公开透明，保障业主的知情权和监督权。

第五条管理职责分工

街道办事处（乡镇人民政府）负责指导、协助本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业服务管理纠纷。

社区居民委员会（村民委员会）协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业服务管理相关工作，参与调解物业服务管理矛盾纠纷。

住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理，规范物业服务企业资质、物业服务市场秩序，指导物业服务行业发展。

公安、生态环境、卫生健康、市场监督管理、应急管理等相关行政主管部门，按照各自职责分工，做好物业服务管理相关监督指导工作。

业主大会是本物业项目内全体业主行使共同管理权的组织，业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行召集业主大会会议、代表业主签订物业服务合同、监督物业服务企业履行合同等职责。

物业服务企业是物业服务管理的实施主体，按照物业服务合同约定和本办法规定，履行物业服务职责，接受业主、业主委员会和相关部门的监督。

业主应遵守法律法规和管理规约，按时足额交纳物业服务费，配合物业服务企业开展物业服务管理工作。

第二章业主大会与业主委员会

第六条业主大会成立

本物业项目已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满两年且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之三十的，应由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会（村民委员会）代表组成，其中业主代表人数比例不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组应在成立后九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，审议通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。

第七条业主大会职责

业主大会行使下列职责：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘和解聘物业服务企业；

（四）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）决定物业服务收费标准和方式；

（七）决定本物业项目物业服务管理的其他重大事项。

业主大会作出前款第四项、第五项规定的决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；作出前款其他决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第八条业主委员会职责

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业服务管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）监督物业服务企业履行物业服务