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物业管理费用核算与预算方案

引言

物业管理费的核算是物业管理工作的基石，它直接关系到物业的正常运营、服务质量的保障以及业主的切身利益。一个科学、合理、透明的费用核算与预算方案，不仅能够确保物业管理工作的可持续性，更能赢得业主的理解与支持。本方案旨在提供一套系统、专业的方法论，指导物业管理团队进行费用的精细化核算与预算编制，以期实现资源的优化配置和服务品质的稳步提升。

一、物业管理费用核算的基本原则与范围界定

（一）核算基本原则

1.合法性原则：费用核算必须严格遵守国家及地方相关法律法规、物业管理合同以及业主（大会）决议的规定，确保每一项收支都有法可依、有据可循。

2.权责发生制原则：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。

3.配比原则：各项费用的确认应与相应的服务成果或受益期间相配比，以准确反映特定会计期间的经营成果。

4.实际成本原则：费用核算应以实际发生的经济业务为依据，如实反映各项成本和费用的真实情况，避免主观估计。

5.重要性原则：对于重要的费用项目，应进行详细核算和重点管理；对于次要的、金额较小的费用项目，可以适当简化核算流程，但不得影响整体核算的准确性。

6.一贯性原则：费用核算的方法和程序应保持相对稳定，如确需变更，应在预算方案中说明变更原因及其对费用总额的影响。

（二）费用核算范围

物业管理费用的核算范围应基于物业管理合同约定的服务内容和物业项目的实际情况确定，通常包括以下核心内容：

1.人工成本：指物业管理服务人员的薪酬、福利、社会保险、公积金、工会经费、职工教育经费等。具体包括管理处管理人员、客服人员、工程维护人员、安保人员、清洁绿化人员等。

2.物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护费用：

*维护保养费：电梯、水泵、中央空调、消防系统、给排水系统、强弱电系统、公共照明、门禁系统等共用设施设备的定期检查、维修、保养所发生的材料费、人工费、外包服务费等。

*能耗费：物业管理区域内共用部位、共用设施设备（如公共照明、水泵、电梯、消防设施等）运行所消耗的水、电、气等能源费用（若已向业主或使用人单独计量收取的除外）。

3.清洁卫生费：物业管理区域内公共环境（如楼道、大堂、停车场、公共卫生间、外围道路等）的日常清洁、垃圾清运、化粪池清掏等费用，包括清洁工具、清洁剂的采购费，以及外包清洁服务的费用。

4.绿化养护费：物业管理区域内公共绿化的浇灌、施肥、修剪、病虫害防治、补种、工具物料等费用，以及外包绿化养护服务的费用。

5.公共秩序维护费：物业管理区域内的安全巡逻、门岗值守、监控系统运行维护、消防器材维护、车辆停放管理等费用，包括安保人员的装备、通讯费用，以及外包安保服务的费用。

6.办公费用：物业管理处日常办公所发生的费用，如办公用品采购、通讯费、差旅费、水电费、物业管理软件及系统维护费、交通费、培训费、业务招待费等。

7.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：为物业共用部位、共用设施设备购买财产保险，以及为物业管理服务购买公众责任保险所发生的保险费用。

8.固定资产折旧及摊销费：物业管理服务过程中所使用的固定资产（如办公设备、维修工具、通讯设备、交通工具等）按照规定计提的折旧费用，以及无形资产的摊销费用。

9.法定税费：根据国家相关法律法规规定，应由物业管理公司承担的与物业管理服务相关的税费（不包含业主缴纳的物业专项维修资金）。

10.合理利润：物业管理公司作为企业法人，在提供服务后应获取的合理利润（若为非盈利性物业服务组织，则此项目可不计取或仅计取管理酬金）。

11.不可预见费/预备金：为应对物业管理过程中可能发生的、难以预见的突发费用或预算偏差而预留的资金，通常按上述各项费用总和的一定比例计提。

二、物业管理费用核算方法

（一）分项详细核算法

此方法是对上述核算范围内的各项费用进行逐一、详细的测算和汇总，是目前物业管理行业最常用的核算方法，能够确保核算的准确性和透明度。

1.人工成本核算：

*根据物业项目的规模、业态、服务标准及岗位设置方案，确定各岗位的人员数量（定编人数）。

*参照当地劳动力市场薪酬水平、公司薪酬体系及相关法律法规，确定各岗位的人均月薪酬福利标准（含工资、奖金、社保、公积金、福利等）。

*某项人工成本=岗位定编人数×人均月薪酬福利标准×12个月。

*人工总成本=Σ各项人工成本。

2.共用设施设备日常运行及维护费用核算：

*维护保养费：

*外包项目：根据外包合同或市场询价，确定年度外包服务费。

*自营项目