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办公楼设施维护管理操作规程

第一章总则

1.1目的与意义

为确保办公楼各项设施设备处于良好运行状态，保障办公环境安全、舒适、高效，延长设施设备使用寿命，降低运营成本，特制定本规程。本规程旨在规范设施维护管理行为，明确各相关岗位职责，为日常维护、定期保养及应急处理提供依据。

1.2适用范围

本规程适用于办公楼内所有公共区域及租户单元涉及的基础设施与设备，包括但不限于供配电系统、给排水系统、空调通风系统、电梯设备、消防系统、安防系统、楼宇自控系统、公共照明、清洁卫生设施及建筑本体公共部分等。

1.3基本原则

1.预防为主，养修结合：强调日常巡检与定期保养，及时发现并处理潜在问题，避免故障扩大。

2.安全第一，规范操作：所有维护作业必须严格遵守安全操作规程，确保人员及设备安全。

3.专业高效，质量为本：维护人员应具备相应专业技能，确保维护工作的质量与效率。

4.节能降耗，绿色环保：在维护过程中，应注重节能措施的应用，选用环保材料，减少资源浪费。

5.记录完整，持续改进：建立完善的维护档案，记录维护过程与结果，定期分析，持续优化维护策略。

第二章组织机构与职责

2.1管理部门

物业管理部（或FacilitiesManagementDepartment）为办公楼设施维护管理的归口部门，负责本规程的组织实施、监督检查及修订完善。

2.2岗位职责

1.设施维护主管：全面负责办公楼设施维护管理工作的计划、组织、协调与监督；制定年度维护保养计划及预算；组织对重大故障的抢修；负责维护团队的管理与培训。

2.专业技术员/工程师：（可按专业划分，如强弱电、暖通空调、给排水等）负责分管专业系统的日常技术支持、维护方案制定、故障诊断与排除、技术资料管理及对维保人员的技术指导。

3.维保技工：按照维护计划和操作规程，执行日常巡检、定期保养及故障维修工作；准确记录维护工作内容；及时上报发现的问题及隐患。

4.值班人员：负责监控中心的日常值守，密切关注各系统运行参数；接收并初步处理报修信息；在紧急情况下启动应急预案并上报。

第三章设施设备维护管理细则

3.1供配电系统

3.1.1日常巡检

每日对高低压配电柜、变压器、应急发电机、UPS电源等进行外观检查，查看仪表指示是否正常，有无异常声响、异味、过热现象，连接部位是否紧固，接地是否可靠。重点关注负荷变化情况。

3.1.2定期保养

根据设备特性及运行状况，制定月度、季度、年度保养计划。内容包括：清洁除尘、紧固连接端子、检测绝缘电阻、校验保护装置、测试应急电源切换功能等。

3.1.3故障应急处理

发生停电或供电故障时，值班人员应立即查明原因，判断故障范围。若为内部故障，迅速组织抢修；若为外部停电，及时与供电部门联系，并启动应急供电预案，保障重要负荷供电。

3.2给排水系统

3.2.1日常巡检

检查各类水泵（生活水泵、消防水泵、排污泵）运行状态，有无异响、渗漏；检查水箱（池）水位、水质，溢流、报警装置是否完好；检查供水管网有无滴漏，水压是否正常；检查排水管道是否畅通，有无堵塞。

3.2.2定期保养

对水泵进行润滑、紧固、清洁；对阀门进行启闭操作，防止锈死；定期清洗水箱（池），进行水质检测；疏通排水管道，清理格栅、地漏。

3.2.3故障应急处理

遇管道爆裂、严重漏水，应立即关闭相关阀门，切断水源，组织排水，减少损失，并及时抢修。排水不畅或堵塞时，迅速进行疏通。

3.3空调通风系统

3.3.1日常巡检

巡查冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、新风机组等设备运行状态，温度、湿度、压力等参数是否在设定范围，有无异响、振动、泄漏；检查过滤器清洁度，风口气流是否正常。

3.3.2定期保养

清洗或更换空气过滤器；清洗换热器、冷却塔填料；检查皮带松紧度，添加或更换润滑油；对控制系统进行校准；定期对风管进行清洁消毒。

3.3.3故障应急处理

设备发生故障导致无法正常供冷/供热时，应立即启用备用设备（若有），并组织维修。如遇风道堵塞、异味等情况，应及时停机检查处理，确保空气质量。

3.4电梯设备

3.4.1日常巡检

检查电梯运行是否平稳，有无异响、抖动；层门、轿门开关是否顺畅，门锁装置是否可靠；召唤、指令按钮及显示是否正常；安全装置（如限速器、安全钳、缓冲器）是否完好。

3.4.2定期保养

严格按照电梯制造厂家推荐及国家相关规范要求，由专业维保单位进行月度、季度、年度保养和年检。物业方需对维保工作进行监督和记录确认。

3.4.3故障应急处理

电梯困人时，立即启动应急救援预案，安抚乘客，通知专业维保人员迅速到场救援，严禁非专业人员擅自操作。发生冲顶、蹾底等严重故障时，立即切断电源，保护现场，并上报相关部门。

3.5消防系统

3.5.1日常巡检

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