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房地产营销操盘心得：精品

怎样操盘一种房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想懂得,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销筹划对我是非常生,看见营销筹划企业对项目大把炒作,排队造房,举行有特色促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须理解一种项目是怎样操盘起来,全程营销筹划包括那几大部分,详细做那些内容,头脑有了全体思绪,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为何这样做?目前我所在都市三亚,诸多项目都还没有进入营销筹划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理企业,而不是根据市场需求,顾客需要,精确市场定位,科学房地产管理体系来完毕,目前让我们一起来温习和学习一下!

????建设项目全方位（全程）筹划是从项目用地初始状态就导入科学措施并结合房地产行业运作流程，逐渐完善而形成理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计筹划③项目质量工期筹划④项目形象筹划⑤项目推广筹划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服筹划。

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第一部分：项目投资（代理）可行性研究

????项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位筹划关键环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下些功夫，后来营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境综合考察和市场调研分析，以项目为关键，针对目前经济环境、三亚房地产市场供求状况、三亚同类楼盘现实状况及客户购置行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统精确市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行方略提醒，并对开发节奏提出专业意见。

项目投资（代理）可行性研究详细内容如下

一、项目用地周围环境分析

1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现实状况。

2．项目用地周围环境调查·地块周围建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况。

3．地块交通条件调查·地块周围市政路网及其公共交通现实状况、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况。

4．周围市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周围也许存在对项目不利干扰原因·历史人文区位影响。

二、区域市场现实状况及其趋势

1．宏观经济运行状况

2．三亚房地产市场概况及政府有关政策法规

3．三亚房地产市场总体供求现实状况

4．三亚商品住宅市场板块化分及其差异

5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6．三亚商品住宅客户构成及购置实态分析

三、土地SWOT分析

1．项目地块优势

2．项目地块劣势

3．项目地块机会点

4．项目地块威胁及困难点

四、项目市场地位

1．类比竞争楼盘调研

2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）

b功能定位

c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析

a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现多种要素及其在价值实现中权重

c分析可类比项目价值实现要素对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值

e根据价值要素对比值判断本项目可实现均价

·类比土地价值决定原因

a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通便利性差异

※项目周围环境差异，包括——周围自然和绿化景观差异——教育、人文景观差异——多种污染程度差异——周围小区素质差异※周围市政配套便利性差异

b项目可提高价值判断

※建筑风格和立面设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销筹划

※发展商品牌和实力

c价值实现经济原因

※经济原因

※政策原因

2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提高和实现要素对比分析b项目类比价值计算

六、项目定价模拟

1．均价确实定

2．项目中详细单位定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标

2．项目受期成本模拟·成本模拟表及其阐明

3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及阐明a模拟阐明b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润影响b销售价格变动时对利润影响

八、投资风险分析及其规避方式提醒

1．项目风险性评价·价值提高及其实现风险性a项目规划和建筑设计与否以提高项目同周围项目类比价值b项目形象包装和营销推广与否成功

2．资金运用风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，减少财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好把握，以尽量少资金占用启动项目，并在最