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2025年土地估价师考试估价实务真题

姓名：__________考号：__________

题号

一

二

三

四

五

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一、单选题(共10题)

1.某宗商业用地，其地上建筑物已建，土地估价时，应如何考虑该建筑物对土地价值的影响？()

A.直接按建筑物价值扣除土地价值

B.直接按土地价值扣除建筑物价值

C.按建筑物重置成本扣除土地价值

D.考虑建筑物折旧后的价值与土地价值之和

2.在房地产估价中，市场法估价中常用的比较基准是？()

A.成本法

B.收益法

C.比较法

D.市场法

3.以下哪项不属于房地产估价的假设前提？()

A.估价对象已合法取得土地使用权

B.估价对象在估价时点不存在抵押权

C.估价对象在估价时点不存在租赁权

D.估价对象在估价时点不存在产权争议

4.某宗土地的容积率为2.0，规划允许的最大容积率为2.5，该土地的潜在价值最高可达多少？()

A.100%

B.150%

C.200%

D.250%

5.房地产估价中，收益法的核心是？()

A.确定收益现值

B.确定收益流量

C.确定收益期限

D.确定收益价格

6.以下哪种情况会导致房地产价格下降？()

A.政府出台优惠政策

B.周边新建大型购物中心

C.地区经济持续增长

D.周边环境污染严重

7.房地产估价中的成本法，其基本公式为？()

A.价值=重置成本-折旧

B.价值=市场价值-重置成本

C.价值=市场价值-折旧

D.价值=重置成本+折旧

8.房地产估价中的收益法，其收益流量是指？()

A.房地产的年租金收入

B.房地产的年运营费用

C.房地产的年收益净额

D.房地产的年净收益与成本之差

9.房地产估价中的比较法，其比较基准不包括？()

A.估价对象的区位因素

B.估价对象的实物因素

C.估价对象的收益因素

D.估价对象的产权因素

10.某房地产估价师在进行估价时，发现估价对象存在产权争议，应该如何处理？()

A.忽略产权争议，直接估价

B.向客户说明情况，由客户决定是否继续估价

C.建议客户解决产权争议后再进行估价

D.直接终止估价工作

二、多选题(共5题)

11.以下哪些因素会影响房地产的市场价格？()

A.政府政策

B.经济环境

C.社会因素

D.房地产自身因素

E.周边配套设施

12.在房地产估价中，以下哪些属于收益法的基本步骤？()

A.确定估价对象

B.估计未来收益

C.估计运营费用

D.确定折现率

E.计算现值

13.以下哪些属于房地产估价的假设前提？()

A.估价对象已合法取得土地使用权

B.估价对象在估价时点不存在抵押权

C.估价对象在估价时点不存在租赁权

D.估价对象在估价时点不存在产权争议

E.估价对象在估价时点不存在环境问题

14.在房地产估价中，以下哪些方法可以用于确定房地产的价值？()

A.成本法

B.收益法

C.比较法

D.成新折扣法

E.市场法

15.以下哪些因素会影响房地产的重置成本？()

A.材料价格

B.人工费用

C.设备价格

D.技术水平

E.建设周期

三、填空题(共5题)

16.房地产估价中的收益法，将房地产的未来预期收益折现到估价时点的方法称为______。

17.在房地产估价中，比较法中的比较基准通常是______。

18.房地产估价中的成本法，其基本公式为______。

19.房地产估价中的收益法，确定折现率时，通常需要考虑______。

20.房地产估价中的假设前提包括______，以确保估价的客观性和准确性。

四、判断题(共5题)

21.房地产估价中的比较法，仅适用于评估新建房地产的价值。()

A.正确B.错误

22.房地产估价中的成本法，不考虑房地产的地理位置、环境等因素对价值的影响。()

A.正确B.错误

23.房地产估价中的收益法，其收益流量仅指房地产的租金收入。()

A.正确B.错误

24.房地产估价中的假设前提是对估价对象未来可能发生的情况的一种预测。()

A.正确B.错误

25.房地产估价中的市场法，通过比较相似房地产的市场交易价格来确定估价对象的价值。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

26.简述房地产估价中比较法的基本原理及其应用。

27.解释房地产估