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广州居民楼综合改造施工方案（2025年实施版）

一、工程概况

1.1项目背景

本项目为广州市2025年老旧小区改造重点工程，位于天河区五山街道，涉及31栋住宅楼共414户居民，建筑年代跨度为1960-1990年，总建筑面积约5.22公顷。根据广州市《提振消费专项行动实施方案》要求，项目需在2025年12月底前完成全部改造内容，同步实现安全筑基、功能提升、环境焕新、智慧赋能四大目标。

1.2建筑现状

经专业机构检测，现状建筑存在三大类问题：结构安全方面，25栋住宅楼中3栋鉴定为C级危房，需进行结构加固；功能设施方面，85%楼栋未设置电梯，52%住户仍使用合流制排水系统；公共环境方面，三线乱拉现象严重，公共活动空间占比不足6%，不符合《广州市推进好房子建设的工作指引》基本要求。

1.3改造目标

通过原拆原建+功能置换组合模式，实现三大转变：建筑结构从危旧散向安全耐久转变，户均使用面积增加不超过30%；基础设施从短缺老化向智能完善转变，100%满足无障碍通行要求；社区环境从粗放管理向精细治理转变，新增公共服务设施面积不少于800㎡。

二、改造内容

2.1建筑本体改造

结构安全提升

C级危房采用钢筋混凝土剪力墙加固技术，梁柱节点增设碳纤维布，抗震设防烈度提升至7度（重点部位按8度加强）。

屋面防水改造采用三涂一布工艺（基层处理剂+2mm厚聚氨酯防水层+无纺布增强层+1.5mm厚JS防水涂料），防水保修期不低于10年。

外墙翻新使用蒸压加气混凝土砌块（干密度≤600kg/m3），外贴50mm厚岩棉保温层，外饰面采用仿石涂料（耐候性≥1500h）。

功能空间优化

非成套住宅改造：每户新增独立厨卫（使用面积不小于4.5㎡），采用装配式整体卫生间（防水性能达到GB50108-2008一级标准）。

入户空间改造：首层大堂净高提升至3.5m，标准层层高统一为3.0m，入户门外墙垛宽度增至200mm，玄关处增设不小于1.5m3储藏空间。

适老化改造：所有单元入口设置1:12无障碍坡道，户内卫生间加装扶手（承重≥150kg），卧室预留紧急呼叫系统接口。

2.2基础设施改造

垂直交通系统

加装电梯：采用钢结构井道无机房电梯（载重量800kg，速度1.0m/s），基坑深度控制在1.5m以内，电梯侯梯厅净宽≥1.5m。

楼梯间改造：踏步增设防滑条（防滑系数≥0.6），休息平台安装人体感应灯（照度≥15lux），扶手直径统一为45mm。

管线系统更新

给排水改造：生活给水管道更换为PPR管（S5系列，工作压力1.6MPa），排水系统采用雨污分流，立管选用UPVC螺旋管（DN110mm）。

电气改造：入户线升级为10mm2铜芯线，公共区域设置智能电表（精度等级1级），楼道照明采用LED光源（功率≤12W，光效≥100lm/W）。

燃气改造：引入市政天然气，立管采用无缝钢管（壁厚≥3.5mm），户内安装带熄火保护装置的燃气灶。

2.3公共环境改造

景观绿化提升

空间重塑：利用闲置地打造三节点（芳苑休闲区、欢聚活动区、健康运动区），新增绿化面积1200㎡，乔木选用胸径≥10cm的乡土树种。

海绵设施：广场地面采用透水砖（渗透系数≥1.5×10?3m/s），设置300m3雨水花园，实现年径流总量控制率≥70%。

智慧社区建设

安防系统：出入口安装人脸识别设备（识别准确率≥99.8%），公共区域设置高清监控（存储时间≥30天），电梯内加装五方通话装置。

便民设施：配置智能快递柜（格口数量≥50个）、电动车充电桩（具备过载保护功能），设置社区信息发布屏（P3全彩LED）。

三、技术标准

3.1结构工程

项目

标准要求

检测方法

混凝土强度

≥C30

回弹法+钻芯法

钢筋保护层厚度

+10mm/-5mm

电磁感应法

墙体垂直度

≤5mm/2m

靠尺检查

屋面坡度

2%-3%

水准仪测量

3.2装饰装修

墙面工程：乳胶漆涂刷分3遍（底漆1遍+面漆2遍），表面平整度≤3mm，阴阳角方正≤3mm。

地面工程：地砖铺贴空鼓率≤5%（单块砖边角空鼓不超过10%），接缝高低差≤0.5mm。

门窗工程：断桥铝窗型材壁厚≥1.4mm，气密性等级≥6级，水密性等级≥3级。

3.3安装工程

管道安装：给水管道试验压力1.0MPa（稳压1h压降≤0.05MPa），排水管道通水试验30min无堵塞。

电气工程：导线绝缘电阻≥0.5MΩ，开关插座安装高度偏差≤5mm，接地电阻≤4Ω。

电梯安装：轿厢运行速度偏差≤±5%，平层准确度≤±10mm，噪音≤55dB（机房）/50dB（轿厢）。

四、施工流程

4.1前期准备阶段（30天）

居民协调：成立建设管理委员会，通过线上投票+线下公示方式征集改造意愿，需满足三分之二业主参与表决且四分之三同意法定条件。

勘察设计：委托甲级设计院完