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建筑设备设施维护保养规范

建筑设备设施是保障建筑正常运行、实现其使用功能的核心组成部分，其维护保养工作的质量直接关系到建筑的安全性、舒适性、耐久性以及运营成本。为确保各类设备设施处于良好工作状态，充分发挥其效能，特制定本规范，旨在为相关管理及作业人员提供系统性的指导。

一、总则

1.1目的与意义

建筑设备设施维护保养的根本目的在于通过科学、系统、规范的预防性和计划性作业，及时发现并排除潜在故障，保持设备设施的最佳运行状态，延长其使用寿命，保障人身和财产安全，提升建筑整体运营效率与可持续性。忽视维护保养，不仅可能导致设备过早损坏、功能失效，更可能引发安全事故，造成不可估量的损失。

1.2适用范围

本规范适用于各类民用与工业建筑中常用的设备设施，包括但不限于暖通空调系统、给排水及消防系统、电气系统、电梯设备、建筑智能化系统、通风系统、以及建筑结构相关的维护构件等。具体实施时，应结合建筑类型、设备特性及使用环境进行针对性调整。

1.3基本原则

维护保养工作应遵循以下基本原则：

*预防为主，防治结合：以预防性维护为核心，通过定期检查、保养，防止故障发生；对已出现的问题，及时修复，防止扩大。

*安全第一，规范操作：严格遵守安全操作规程，确保作业人员及设备自身安全，杜绝违章操作。

*科学管理，技术保障：依据设备特性制定合理的维护计划，采用先进的检测技术与维护方法，确保维护效果。

*责任明确，记录完整：建立清晰的责任体系，对维护保养的每一个环节进行详细记录，为后续评估与改进提供依据。

*经济高效，节能环保：在保证维护质量的前提下，优化资源配置，推广节能降耗的维护措施。

二、维护保养组织与职责

2.1组织架构

应根据建筑规模和设备复杂程度，设立专门的工程维护部门或配备专职/兼职维护人员。大型综合体或重要建筑宜建立由部门负责人、专业工程师、技术主管及一线技工组成的多级维护管理体系。

2.2人员职责

*管理人员：负责制定维护保养计划、预算编制、资源调配、外包服务管理、监督检查维护工作质量、组织应急预案演练及人员培训。

*专业工程师/技术主管：负责提供技术支持，制定详细的维护技术方案，审核维护记录，分析设备运行状况，提出改进建议。

*一线技工：严格按照维护计划和操作规程进行日常巡检、定期保养和故障维修，准确填写维护记录，及时上报发现的问题。

2.3人员资质与培训

维护人员必须具备相应的专业技能和资质证书，特别是涉及特种设备（如电梯、锅炉、压力容器）的操作与维护，必须持证上岗。应建立常态化培训机制，定期组织专业技能、安全知识及新技术、新设备的培训，确保人员素质满足维护工作要求。

三、核心设备设施维护保养要点

3.1暖通空调系统

*冷水机组/热泵机组：定期清洗换热器，检查制冷剂压力与泄漏情况，润滑系统检查与加油，电气控制系统检测，确保机组高效稳定运行。

*空调箱/新风机组：定期清洗或更换空气过滤器，清洁盘管，检查风机运行状况及皮带松紧度，检查风阀调节功能，消毒处理以保证空气质量。

*冷却塔：定期清理塔内杂物及水垢，检查风机、电机运行状况，补充或更换循环水，投加水质稳定剂，防止藻类滋生和设备腐蚀。

*末端设备（风机盘管、散流器等）：定期清洗回风滤网，检查盘管是否堵塞或漏水，风机运行有无异响，温控阀调节是否灵敏。

*供暖系统（锅炉、换热器、散热器等）：定期检查锅炉燃烧状况、热交换效率，清理烟道，检查管道有无泄漏、堵塞，阀门灵活性，确保供暖效果与安全。

3.2给排水及消防系统

*生活水泵：定期巡检运行状态（电流、电压、声音、振动、温度），检查压力表读数，润滑轴承，清理入口滤网，确保供水压力稳定。

*排水系统：定期检查排水管网、地漏、排水沟有无堵塞，清理化粪池、隔油池，确保排水畅通，防止返味。

*消防水泵及管网：定期巡检消防水泵，每月进行一次启泵试验（自动、手动），检查管网压力，确保消防用水随时可用。

*消火栓、灭火器、喷淋系统：定期检查消火栓箱内器材是否完好、水压是否正常；灭火器压力是否在正常范围、有无过期；喷淋头有无损坏、堵塞，管道有无泄漏。

*水质处理：定期对生活饮用水进行水质检测，确保符合国家标准；对泳池水、景观水等进行相应处理。

3.3电气系统

*变配电设备（高压柜、变压器、低压柜）：定期巡检设备运行参数（电压、电流、温度、声音），检查绝缘状况，清扫灰尘，紧固连接螺栓，确保供电安全可靠。

*应急电源（发电机、UPS）：定期进行启动试验，检查燃油/蓄电池状况，确保在断电时能及时投入使用。

*照明系统：定期检查灯具完好率，及时更换损坏灯具，清洁灯具，检查开关、插座是否正常，关注节能照明改造的可行性。

*防雷