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土地估价师重点讲义：理论与方法（７)

土地估价的原则与方法?一、土地估价概念?土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分把握土地市场交易资料的根底上,依据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的通常收益情况,充分考虑社会经济进展、土地运用方式、土地预期收益和土地运用政策等因素对土地收益的影响，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

二、土地估价原则?土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。一方面要把握土地估价的根本原则，以此为指南，仔细分析影响土地价格的因素,灵敏使用各种土地估价方法，对土地价格做出最精准的推断。?(一）代替原则?土地估价中的代替原则可概括如下:?①土地价格水平由具备一样性质的代替性土地的价格所打算;②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比拟后所打算的价格;③土地价格可经过比拟地块的条件及使用价值来拟定。?依据上述原则，在土地估价时,就可以经过对土地条件即土地使用价值的比拟来评估土地价格。通常都要进展时间和土地条件修订后，才能按代替原则，采纳市场比拟法拟定待估地块价格。?例题:推断题：在土地估价时,就可以经过对土地条件即土地使用价值的比拟来评估土地价格。通常都要进展时间和土地条件修订后，才能按代替原则[r]

代替原则事实上与收益复原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格,如有代替可能,则可迅速拟定与该地块产生同等纯收益的其余地块的投资额和价格。可见,代替原则是表达合理经济行为的根本原则之一。它合用范围广，是估价原则的中心内容之一。

在我国现在的土地估价工作中,基准地价评估是先评估土地使用价值,进展分等定级，把土地条件根本全都的土地归为同一等级，在此根底上再测算其平均价格;而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价根底上,经过待估宗地条件与区域内通常条件的比拟，对基准地价进展系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这事实上都是代替原则在估价实践中的具体运用。?(二)预期收益原则?土地投资者是在猜测该土地将来所能带来的收益或效用后进展投资的。这就规定估价者必需了解过去的收益情况，并对土地市场现状、进展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进展细致分析和猜测,精准猜测该土地现在以至将来能給权利人带来的利润总和,即收益价格。?预期收益的估算必需是客观合理的。它规定估价人员必需对价格的形成因素仔细分析,并对将来的变动趋势作客观合理的猜测，应排解脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的猜测。

预期收益原则,对土地估价中的地辨别析、交易实例价格的检验、纯收益及复原利率的拟定特别重要。在土地估价实践中,剩余法估价及收益复原法估价中土地收益拟定,都是预期收益原则的具体应用。

例题：推断题：在土地估价实践中,剩余法估价及收益复原法估价中土地收益拟定,都是预期收益原则的具体应用。

(三）最有效使用原则

土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。?依据土地价格以其最有效使用为前提的原则进展估价时，就不应该受现实的使用情况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用作出对的的推断。?推断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是:该地块的运用方式是什么;现在的运用方式是否为最有效使用；假如是,转换为最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能连续久等。其中最有效使用方式连续性的鉴定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量,与猜测原则相关连。?总之,最有效使用应该以猜测原则和变动原则为根底，就过去、现在以至将来作久远的考虑后予以拟定。

（四）酬劳递增、递减原则?土地投资一样遵照经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加；但到达某一数值以后,如连续追加投资，其纯收益不再见与追加的投资成比例增加。?(五)需求与供应原则?在完全的自由市场中,通常商品的价格，取决于需求与供应关系的均衡点。需求超过供应，价格随之提高;反之，供应超过需求,价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：①供应者与需求者各为同质的商品而进展竞争;②同质的商品随价格变动而自由调整其供应量。土地也是一样,其价格也是由需求

与供应的相互关系而定。但因为土地不一样于通常商品,具备某些人文与自然特征，使得它除了遵照上述供求均衡以外,也遵照其特有的供求规律。?因为土地具备地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特征,使价格独占性较强，需求与供应都限于局部