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深圳市建设报建流程及资料准备指引

一、项目策划与立项阶段

项目的报建工作，并非始于图纸完成之后，而是在项目策划之初便已悄然展开。此阶段的核心在于明确项目的性质、规模、功能，并确保其符合城市总体规划和相关专项规划的要求。

（一）流程概述

1.项目初步构想与可行性研究：建设单位需对项目的市场前景、技术可行性、经济合理性等进行初步分析论证，形成项目建议书或可行性研究报告。

2.“多规合一”业务协同平台核查：在正式申报前，建议通过深圳市“多规合一”业务协同平台进行项目合规性自查，了解项目地块的规划条件、土地性质、周边基础设施配套等信息，确保项目符合空间规划要求。

3.立项备案或审批：根据项目投资性质（政府投资或社会投资）及规模，向发改部门申请项目立项备案或审批。社会投资项目多实行备案制，政府投资项目则需履行审批程序。

（二）主要资料准备

*项目建议书或可行性研究报告（根据项目规模和类型确定深度）。

*建设单位营业执照、法人身份证明等主体资格证明文件。

*项目地块的权属证明文件或土地出让合同（若已取得）。

*如涉及合作开发，需提供合作协议等相关文件。

*发改部门要求的其他相关材料。

二、设计方案审批阶段

项目立项后，即可进入设计方案阶段。设计方案需符合规划条件和相关技术规范，并需通过规划部门的审批。

（一）流程概述

1.规划条件核实与获取：向规划部门申请明确项目的规划条件，包括用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、退让红线等关键指标。

2.方案设计：建设单位委托具有相应资质的设计单位，依据规划条件和项目需求进行方案设计。

3.方案报审：将设计方案及相关材料提交至规划部门进行审批。部分项目可能需要进行专家评审或公示，广泛听取公众意见。

（二）主要资料准备

*规划条件通知书及附图。

*设计方案文本及图纸（包括总平面图、各单体建筑平立剖面图、主要立面效果图、交通组织分析、绿化景观分析等）。

*方案设计说明（包括设计构思、功能布局、技术经济指标等）。

*具有相应资质的设计单位出具的设计图纸及资质证明。

*涉及消防、环保、交通、人防等专业部门审查的，需提供相关专业审查意见（部分可在后续阶段合并办理）。

*规划部门要求的其他材料。

三、施工图设计审查阶段

设计方案获批后，建设单位需委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计。施工图设计完成后，必须经过专业的施工图审查机构审查合格，方可用于施工。

（一）流程概述

1.施工图设计：严格按照获批的设计方案和国家、地方相关工程建设强制性标准进行详细的施工图设计。

2.施工图审查机构委托：建设单位需将施工图设计文件委托给深圳市住房和建设局认可的施工图审查机构进行审查。

3.施工图审查：审查机构主要对施工图的结构安全、消防、节能、环保、人防、无障碍设计等方面进行技术性审查。审查通过后，出具审查合格书。

（二）主要资料准备

*全套施工图设计文件（包括建筑、结构、给排水、电气、暖通空调、消防、人防等各专业图纸及计算书）。

*设计方案审批文件及附图。

*岩土工程勘察报告。

*设计单位资质证书及相关注册人员证书。

*审查机构要求的其他相关材料。

四、建设工程规划许可与施工许可阶段

施工图审查合格后，项目即可进入办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的阶段，这是项目合法建设的关键凭证。

（一）流程概述

1.建设用地规划许可证办理：确认项目用地符合规划要求，领取《建设用地规划许可证》。对于已取得土地使用权的项目，此环节相对简化。

2.建设工程规划许可证办理：提交经审查合格的施工图（主要是建筑施工图）及相关材料，向规划部门申请《建设工程规划许可证》。

3.施工许可证办理：在取得《建设工程规划许可证》后，向建设行政主管部门申请《建筑工程施工许可证》。此环节需满足资金落实、施工图审查合格、施工单位已确定、现场具备施工条件等多项条件。深圳目前推行“告知承诺制”和并联审批，以提高审批效率。

（二）主要资料准备

*建设用地规划许可证：土地权属证明、立项文件、规划条件、总平面图等。

*建设工程规划许可证：申请表、建设工程规划许可申请材料清单（通常包括身份证明、立项文件、用地证明、设计方案批复、施工图审查合格书、消防设计审查意见等）、经审定的施工图（建筑部分）及电子文件。

*建筑工程施工许可证：申请表、中标通知书或直接发包备案表、施工合同、监理合同、施工图审查合格书、消防设计审查合格意见（或备案凭证）、建设资金已经落实证明、施工现场具备施工条件证明、质量安全监督手续等。

五、施工建设与监督管理阶段

取得施工许可证后，项目即可正式开工建设。