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论“以租抵债”：法律性质、实践困境与规制路径

一、引言

1.1研究背景与意义

在市场经济蓬勃发展的当下，经济活动的频繁开展使得各类债权债务关系日益复杂多样。企业之间、个人之间的资金往来愈发频繁，债务纠纷也随之层出不穷。在此背景下，“以租抵债”作为一种特殊的债务清偿方式，在现实经济活动中频繁涌现，逐渐成为解决债务问题的一种重要手段。

从企业角度来看，当企业面临资金周转困难、无法按时偿还债务时，以租抵债可以为企业提供一种灵活的解决方案。通过将企业拥有的不动产，如厂房、商铺等租赁给债权人，以租金冲抵债务，企业不仅能够缓解资金压力，避免因债务违约而面临的法律风险，还能够继续保持对资产的一定控制权，为企业的后续发展争取时间和空间。例如，在一些制造业企业中，由于市场需求波动或原材料价格上涨等原因，企业可能出现短期的资金短缺，无法按时偿还供应商的货款。此时，企业可以与供应商协商，将企业的闲置厂房出租给供应商，以租金抵偿货款，从而解决双方的债务问题，维持企业的正常生产经营。

从个人角度而言，以租抵债也为个人解决债务问题提供了新的思路。在个人借贷关系中，当债务人无法一次性偿还借款时，以租抵债可以使债务人通过分期偿还租金的方式逐步清偿债务，减轻了债务人的还款压力。同时，对于债权人来说，以租抵债也提供了一种相对稳定的收益方式，确保了债权的实现。比如，在民间借贷中，借款人可能因突发情况导致资金紧张，无法按时归还借款。此时，借款人可以与出借人协商，将自己名下的房屋出租给出借人，以租金抵偿借款，既解决了借款人的还款困难，又保障了出借人的合法权益。

研究“以租抵债”具有重要的现实意义，它有助于完善我国的法律制度。目前，我国现行法律对于以租抵债的规定相对较少，仅散见于一些司法解释和地方规范性文件中，缺乏系统、明确的法律规范。这导致在司法实践中，对于以租抵债的性质、效力、法律适用等问题存在诸多争议，不同地区的法院在处理相关案件时可能存在不同的裁判标准，影响了司法的公正性和权威性。因此，深入研究以租抵债，明确其法律性质和相关法律规则，有助于填补法律空白，完善我国的债务清偿法律制度。

规范市场秩序也是研究“以租抵债”的重要意义之一。以租抵债涉及到债权债务关系和租赁关系的双重调整，在实践中容易出现各种问题，如虚假租赁、租金过高或过低、租赁期限不合理等，这些问题不仅会损害当事人的合法权益，还会影响市场交易的公平性和稳定性。通过对以租抵债的研究，可以制定相应的规范和标准，加强对以租抵债行为的监管，防止当事人利用以租抵债进行非法活动，从而维护市场秩序，促进市场经济的健康发展。

1.2国内外研究现状

在国外，对于“以租抵债”的研究多集中在大陆法系国家。德国的学者们从债法的角度对以租抵债进行分析，认为以租抵债本质上是一种债的变更，即通过设立租赁之债来替代原有的金钱债务，从而实现债务的清偿。他们强调在以租抵债过程中，当事人之间的权利义务应当依据租赁合同和债务清偿的相关法律规定来确定。日本的学者则更关注以租抵债的实际操作和法律风险，他们研究了在不同情况下以租抵债合同的效力认定，以及如何防范以租抵债过程中可能出现的欺诈、虚假租赁等问题。此外，一些国际组织也对债务清偿方式进行了研究，虽然没有专门针对以租抵债的深入探讨，但其中关于债务重组、替代清偿等方面的研究成果，为我们理解以租抵债提供了一定的参考。

国内学界和实务界对“以租抵债”的研究近年来逐渐增多。在理论研究方面，学者们主要围绕以租抵债的性质、效力、法律适用等问题展开讨论。有学者认为以租抵债属于债的更新，即原债权债务关系因新的租赁之债的设立而消灭；也有学者主张以租抵债是新债清偿，新债与旧债并存，只有在新债履行完毕后，旧债才消灭。在法律效力方面，学者们普遍认为，只要以租抵债合同是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，就应当认定为有效，但对于存在虚假租赁、欺诈等情形的合同，其效力应予以否定。

在司法实践中，各地法院对于以租抵债的处理方式存在一定差异。部分法院认为以租抵债行为属于典型租赁合同规范的承租行为，只要符合租赁合同的成立要件，就应认定双方存在租赁合同法律关系；而有的法院则从双方订立以租抵债协议的合同目的出发，认为该协议是以房屋使用权抵销欠款的新合同之债，不同于普通的租赁合同。此外，在执行程序中，对于以租抵债能否对抗法院的查封执行、是否适用“买卖不破租赁”规则等问题，法院的裁判观点也不尽相同。

当前研究仍存在一些不足。现有研究对于以租抵债在不同法律场景下的具体应用和法律后果分析不够深入，缺乏系统性和全面性。对于以租抵债合同的具体条款设计、风险防范措施等实践操作层面的研究相对薄弱，难以满足实际需求。由于以租抵债涉及多个法律领域的交叉，相关研究在法律适用的协调性和统一性方面还有待加强。本文将在现有