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房地产项目物业管理合同范本指导

物业管理合同作为规范房地产项目物业管理活动、明确各方权利义务的核心法律文件，其重要性不言而喻。一份条款完备、权责清晰、操作性强的物业管理合同，是保障业主权益、维护物业管理秩序、提升项目品质的基石。本文旨在为房地产项目各方（包括开发商、业主委员会及物业服务企业）提供关于物业管理合同范本的专业指导，以期助力相关方在实践中签订更为科学、合理的合同。

一、合同主体的明确与资格审查

合同的订立首先要明确签约主体，并对各方主体资格进行审慎审查，这是合同有效性与履行保障的前提。

1.甲方（委托方）：

*前期物业管理阶段：通常为房地产开发企业（建设单位）。在此阶段，业主尚未完全入住或业主大会尚未成立，由开发商作为初始委托人选聘物业服务企业，并代业主签订前期物业服务合同。开发商应确保其对所委托物业享有合法的开发建设与处置权利。

*业主大会成立后：应为业主委员会，代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。此时需审查业主委员会的成立程序是否合法、是否获得业主大会的有效授权（如业主投票表决结果）、以及业主委员会委员的任职资格等。

2.乙方（受托方/物业服务企业）：

必须是依法设立、具备独立法人资格，并取得相应物业服务资质等级的企业。需审查其营业执照、物业服务企业资质证书（若地方仍有相关规定）、专业技术人员配备、以往业绩及信誉等。确保其具备提供相应物业服务的能力与条件。

二、物业基本情况与委托管理事项

合同中应对物业的基本情况和具体的委托管理事项进行清晰、详尽的界定，避免后续产生歧义。

1.物业基本情况：

应包括物业名称、坐落位置、占地面积、建筑面积（区分地上、地下及各类功能分区面积）、物业类型（住宅、商业、办公等）、房屋总栋数、总户数、公共设施设备清单（如电梯、消防系统、供水供电系统、智能化系统、停车场等）及其大致状况。此部分描述应力求准确，可作为附件详细列明。

2.委托管理事项：

这是合同的核心内容之一，应尽可能细化。通常包括：

*房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理：如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，以及楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

*共用设施设备的维修、养护、运行和管理：具体列出设施设备名称，明确维修养护的范围、标准和周期。

*物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理：如道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。

*公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：明确清洁标准、频次。

*交通、车辆行驶及停泊的管理：包括停车场的管理、车辆进出规则等。

*公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：如门岗值守、巡逻、监控系统运行管理等，但需明确此不包含专业安保服务或承诺绝对安全。

*装饰装修管理服务：制定装修管理规定，对装修行为进行监督。

*物业档案资料的管理：包括工程技术资料、业主资料、维修养护记录等。

*组织开展社区文化娱乐活动（可选）：根据物业服务定位决定。

*其他双方约定的服务事项：如特约服务的内容与收费标准。

三、服务质量标准与期限

服务质量是衡量物业服务水平的关键，服务期限则明确了合同的有效时长。

1.服务质量标准：

合同中应明确约定各项物业服务的质量标准。此标准应尽可能量化、具体化，避免使用“优良”、“良好”等模糊词汇。可参照国家、地方相关标准（如《物业管理服务等级标准》），并结合项目实际情况进行细化。例如，保洁服务可约定“每日清扫公共区域X次，垃圾日产日清”；绿化养护可约定“草坪修剪周期、灌木造型频次”等。建议将详细的服务质量标准作为合同附件。

2.服务期限：

*明确合同生效日期和终止日期。

*前期物业服务合同的期限通常由开发商与物业公司约定，但需注意，业主大会成立后，若业主大会决定选聘新的物业公司或续聘，原前期物业服务合同的权利义务终止。

*合同期满前，双方应就续约事宜提前进行协商。如需提前终止合同，应明确相应的条件和程序。

四、管理费用与其他费用

费用条款是合同的敏感点，必须清晰、透明、合理。

1.物业管理服务费：

*收费标准：明确不同物业类型（如住宅、商业、办公）、不同户型或面积的收费标准（如元/平方米/月）。

*收费方式：按月、按季或按年收取，以及具体的缴费时间和方式。

*费用构成：简要说明物业费的构成，如人员工资、清洁物料、能耗、维修养护费用、物业公司酬金或利润、税金等。

*调整机制：约定物业费调整的条件、程序和公示要求。通常需要业主大会或多数业主同意。

*空置房物业费：明确空置期间物业费的收取标准和方式，应符合当地法规规定。

2.其他