河之隔两重天：天津房价虚拟因素探析.pdfVIP

河之隔两重天：房价的虚拟因素

以河立市，日出之方为河东区，日落之地为河西区。穿市而过的海河并非“柏林墙”，的土地、市民、文化亦无本质区别。但

恰恰是几乎对窗而望、鸡犬相闻的隔岸楼盘均价每平方米有千元之差。差在哪里？真的是物业价值有千金之别吗？否，这

是房价中的虚拟因素在作怪。

虚拟者，非物质因素也。下面我们就对房价中虚拟因素的结构、效应及其控制稍展开分析一下。

一、房价虚拟因素结构

房价的虚拟因素结构在现今的条件下，至少应包括以下五个要点：

1、开发虚拟。开发商借助现代媒介，在市场推广上狂炒滥吹，夸大其辞。或刻意包装，把东施装扮得倾城倾国，或标新立

异，时不时的推出个楼盘新概念，让赶潮（流）一族落入罗网……凡此种种，机关算尽，溢价，形成了房价的虚拟部分。

2、置业虚拟。消费心理和行为上具有传染性（所谓流行）特征，加上民族长期以来形成的择邻而居的传统，再

有现代社会浮躁情绪以及所形成的比富虚荣作怪……使得人们特别是一些在买房时过多地考虑物业的虚拟因

素，忽视了房屋本身的物之所值，在这种“城中好广眉，四方且半额”的攀比中无意中抬高了房价。

3、景气虚拟。上的过热，使得开发商和买房者都对未来充满信心，供方前景一片光明，买方预期十分美好，好地

块、好房子似乎太少了。于是乎，企业盲目上项目，揽资，推动了房屋成本上涨，置业者超价买房牵引了房价上调。在

一片景气的假象中，房屋价格中已经包含很大一部分“”，一旦经济宏观上调整，房价虚拟就会破灭。

4、导向虚拟。城市建设规划上的区域指向，可以使既定区位的物业价值加速上升，大型基础设施公建的定点，甚至可以使本

年开发上的不毛之地间千金难买。城区商业金融的变迁、兴衰和转移，会明显改变所在区域的物业价值，新的商业金

融区位的房屋往往会超出所值。社会房屋政策的变化，会明显影响房价预期，产生虚拟成分。

5、人文虚拟。住宅上的传统和风俗习惯会影响人们对质量相同而区位、布局相异房屋的价值评估，使结论偏离客观水准。

古人曾有“宅，择也，择吉处而营之也”（汉·”）的，被认为是地的楼盘价值可能被而被认为是“凶地”

（曾被作为坟场、刑场）的新建小区在上可能会受到一些置业者的。同样，小区的文化环境、居民成分的明显差异，

也会产生房价正负虚拟。

二、房价虚拟的因势利导

正如虚拟资本对经济会产生正反两方面影响一样，房价中的虚拟因素对物业市场和业的效应也有正负之分。正效应

表现在：适度虚拟会产生一个超出产业实力本身的推动力，启动市场，繁荣区位，造就乐观预期，形成开发与置业热点，此于

产业应该说是有益而无害的。负效应表现在：过度的虚拟会房价结构，抬高物业整体价格水平，造成市场的信号，

从投资和消费两方面误导产业发展，从而产生局部和全局上的过热，形成，此于产业有害而无益。

古人云：凡事应因势利导。对房价中虚拟因素效应，我们应该扬其正而弃其负，、开发商和置业者都要有一个正确的

态度，争取对业影响。具体地说：

1、。作为市场的调节者和行业的管理者，主管部门对房价虚拟因素的态度和导向十分重要。为了将虚

拟因素控制在一个适度的范围里，主管部门应采取一系列措施：a、进行宣传教育，市民树立正确、科学的宅居观念，摒弃

非科学的择居思想，从头脑中铲除在房屋价值评估上的非理性虚拟因素；b、及时公地产市场供求信息，开发成本透明化，发

展过热时及时调控，按灭，适时公布房屋政策调整情况，使居民形成合理的预期，防止虚拟。

2、开发商。作为房屋产品生产和供给的主体，开发企业要正确对待自己的楼盘，正确对待市场，正确对待消费者。对厂商

来说，消费者是衣食父母，市场是试金石，质量是生命。弄虚可以一时蒙混，但不可能奏效。房价中虚拟因素的效应如

何，开发商在其内十分关键，我们认为：a、项目开发要正确分配成本，控制虚拟因素上的开支。据资料分析，国际上一般国家

住房开发成本中“建安费”占72％，我国同项费用为42％，后者只相当于前者的58％，低30个百分点。相当一部分成本费用

花在了支持虚拟因素的过分开支上；b、楼盘推广最根本的是采取信誉，