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土地增值税政策解读课件
目录
土地增值税概述
01
土地增值税征收范围
02
土地增值税的计算
03
土地增值税的申报与缴纳
04
土地增值税案例分析
05
土地增值税政策的最新动态
06
01
土地增值税概述
税种定义及性质
转让国有土地使用权等并取得收入，以增值额为计税依据的税种。
税种定义
属行为税类，针对房地产增值部分征税，调节土地增值收益。
税种性质
税率及计算方法
四级累进税率，按增值额与扣除项目比例分档计税，公式为增值额×税率-扣除项目×速算系数。
税率及计算方法
纳税义务人
单位纳税人范围
包括企业、事业单位、社会团体、国家机关等转让房地产并取得收入的单位
个人纳税人范围
涵盖个体工商户及其他个人转让房地产并取得收入的自然人
02
土地增值税征收范围
征收对象
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人
转让行为主体
01
以出售或其他有偿方式转让房地产，不包括继承、赠与等无偿转让行为
有偿转让界定
02
征收条件
01
土地出让与增值
土地出让及土地增值差额为征收核心，非农用地且使用年限超70年
02
权属与收入变更
土地使用权、房产产权转让并取得收入，方纳入征税范围
免税情形
普通住宅销售
政策性住房
01
自建普通住宅增值额未超扣除项目20%的，免征土地增值税
02
企事业单位销售房屋用于廉租房且增值额未超扣除项目20%的，免征土地增值税
03
土地增值税的计算
计税依据
扣除项目构成
含土地成本、开发费用、相关税金及加计扣除项
增值额定义
转让收入减扣除项目金额后的余额为增值额
01
02
税额计算步骤
通过转让房地产收入减去扣除项目金额，得出土地增值额。
确定增值额
用增值额除以扣除项目金额，得出增值率以确定适用税率。
计算增值率
根据增值率和适用税率，计算出应缴纳的土地增值税额。
计算应纳税额
税收优惠政策
建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
普通住宅免税
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人销售免税
04
土地增值税的申报与缴纳
申报时间与方式
合同签订7日内预缴，项目竣工90日内清算，分期项目每期单独申报。
申报时间规定
01
按次申报或按季申报，预征与清算结合，需提交产权证、合同等资料。
申报方式选择
02
缴纳流程
申报准备
合同签订7日内提交产权证、合同等资料至房地产所在地税务机关
税额计算
税务机关审核资料后确定增值额、适用税率，计算应纳税额
税款缴纳
按核定税额及期限缴纳，预征项目待清算后多退少补
违规处理
未按时申报土地增值税，将面临罚款及滞纳金，首次逾期罚款为逾期纳税额的2%。
01
逾期申报处罚
经通知申报仍拒不申报，造成少缴税款，将被定性为偷税，处少缴税款50%至5倍罚款。
02
偷税行为认定
05
土地增值税案例分析
典型案例解读
某房企有偿转让地下人防车位使用权，被质疑未缴土地增值税，引发税务风险争议。
人防车位转让争议
01
南京某公司土地被政府收回，因不属“因国家建设需要收回”，被要求补缴土地增值税。
政府收回土地案例
02
税务筹划建议
01
合理利用政策
依据政策规定，合理规划项目开发，降低土地增值税税负。
02
优化成本结构
通过优化项目成本结构，增加可扣除项目金额，减少应纳税额。
风险防范提示
准确理解土地增值税政策，避免因误解政策而导致的税务风险。
政策理解风险
01
确保申报数据的真实性和完整性，防止因虚假申报而引发的法律风险。
申报合规风险
02
06
土地增值税政策的最新动态
政策更新内容
多地调整土地增值税预征率，保障房预征率降为零，普通住宅预征率下调。
预征率调整
取消普通住宅标准后，增值额未超扣除项目20%的仍免征土地增值税。
清算政策细化
东部、中部、西部预征率下限差异化，最低至0.5%，促进区域市场平衡。
区域差异化执行
对房地产市场的影响
政策调整影响房企现金流与利润，促进市场供需平衡，抑制房价过快波动。
对房地产市场的影响
未来政策趋势预测
政策将更注重数据驱动，提升征管精准度，灵活适应地方需求，与其他税种联动支持经济。
未来政策趋势预测
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谢谢
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