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“平急两用”和“城郊大仓”政策实践的七大隐忧与优化建议

“平急两用”城郊大仓基地包括物资中转调动枢纽、物资接驳

和分拨基地，“平时”服务城市生活物资中转分拨，“急时”可快

速改造为应急物资和生活物资中转调动站、接驳点或分拨场地。本

文作者通过实地考察走访，深入分析了当前“平急两用”和“城郊

大仓”政策实践过程中存在的隐忧与不足，并基于多年的行业深耕

和丰富经验，提出相应发展建议，希望推动“平急两用”城郊大仓

建进入良性发展轨道。

“平急两用”公共基础施是城市安全韧性体系的重要组成部

分，而城郊大仓基地建属于平急两用”施的重要建内容。

近年来，与“城郊大仓”和“平急两用”相关的利好政策出台与推

广，对于国内仓储园区产业发展而言具有重要意义。

通过实地考察走访，笔者深入分析了“城郊大仓”和“平急两

用”政策实践中的七大隐忧，并基于多年的行业深耕和丰富经验提

出七点建议，以期通过科学规划和资源整合，实现政策落地的高效

性与可持续性，避免恶性竞争和资源浪费，推动整个行业进入良性

循环的发展轨道。

仓储园区发展现状及项目调研

近期，笔者随中国商业联合会商贸物流与供应链分会及多位智

库专家、行业专家对位于浙江杭州的A园区、B基地（在建）、C

中心、D产业园等进行走访，形成了一些专业观察与思考，现就此

展开探讨。

其中，A园区占地面积不大，园内分布并不复杂，统一单层建

筑架构铺地而建，一目了然的仓储式布局，也与其土地使用定位相

符。据介绍，园区一端的冷库，系为冻品与鲜食产品提供的三方公

共冷链贮存空间，这种预配置已经从投入上超越了传统农产品批发

市场。

关于A园区产业属性的争议，是专家考察团此次开展专项调研

的主要原因。该园区地处杭州三大行政区交汇的东北角，配套城市

餐饮与居家农产品采买的传统农产品批发模式，这里是“兵家必争

之地”，市场竞争激烈。而以A园区这种体量，其投入较传统农产

品批发市场大得多，与大资本和央国企的冷链物流与商贸园区相比,

虽不高档但兼具规模和功能，是一个颇为承上启下的选择。与此同

时，却也呈现出明显的生存困境与经营挑战。

疫情后，冷链仓储园区市场持续低迷。在传统农产品批发市场

尚未完成转型升级的背景下，大量定位于生鲜冷链、云仓、央厨工

厂等中高端业态的新建园区快速入市，导致仓储单元供给严重过剩,

而且沿袭的传统“招租”模式使得园区实际运营严重背离冷链园区

产业应有的协同发展原则，引发价格战，进一步加剧整个行业在市

场需求、价格体系和供应链协同方面的三元难题。

2023年以来，源于疫情期间的物资“保供”经验教训，政府部

门陆续出台“城郊大仓”和“平急两用”相关的扶持政策。但从政

策制定到落地实践，是需要时间打磨的，尤其在偌大的中国，各地

经济运行特征与能力差距很大，因此这种从政策出台到落地再到模

式的成熟与推广，更是需要较长的探索与优化周期。2024年浙江杭

州在国内率先启动以保供为需求的“平急两用”城郊大仓新基建项

目。从目前的项目规划、建和预期定位来看，每个单体都呈现出

定位全面、配置高端、功能前卫等特征，且因是政府的大力推动项

目，宣传力度之大，让社会各界对项目的未来期盼极高。然而，这

股热潮背后，项目实际成效与潜在问题仍值得深入探讨与审慎评估。

新政策下园区新基建的七大隐忧

隐忧一：从“交卷式运营”到“物业式运营”

当仓储园区新基建同质化问题日益严重，不仅难以形成差异化

的竞争优势，更导致市场竞争压力加剧，各园区空置率攀升，生存

率进一步下降。值得关注的是，在目前业界热衷采用的“EPC+0”（工

程总承包与运营结合）模式中，仍是将“0”（Operation,运营）

放在次要位置。可从实际情况来看，大多数园区所采用的粗放式招

商策略已经严重忽视“0”的重要性，仅以完成招商指标和实现合同

收益为最终目标。

隐忧二：从“设计的高大上”到“功能的华而不实”

由于定位、规划和计等问题，许多大型农产品、冷链园区在

计阶段通常是以追求大而全、冷链仓储化为特征，盲目引进“工

业上楼”等看似超前的理念，实质则违背产业逻辑，造成较大的空

间和基建浪费。同时，为之后的使用和收益埋下隐患，因为“上楼

并不适用于冷链仓储与物流运作。

隐忧三：学来“招租糟粕”，强套“产业招商”，步入“低