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物业服务合同范本与执行技巧

物业服务合同，作为界定物业服务企业与业主（或业主大会/业主委员会）权利义务关系的核心法律文件，其重要性不言而喻。一份条款清晰、权责明确、内容周全的合同，是保障物业管理活动顺利开展、维护双方合法权益、化解潜在矛盾的基石。本文将从合同范本的核心要素解析与实际执行技巧两个维度，为业界提供参考。

一、物业服务合同核心要素解析

一份规范的物业服务合同，应至少包含以下关键内容，这些内容共同构成了合同的“骨架”，缺一不可。

（一）合同当事人基本信息

合同的开头部分，需明确甲乙双方的身份信息。甲方通常为业主委员会（代表业主大会及全体业主）或单个业主（在特定情况下，如前期物业服务合同中可能为建设单位），乙方则为物业服务企业。信息应包括双方全称、法定代表人（或授权代表人）、注册地址、联系方式等，确保主体资格的合法性与可追溯性。

（二）服务范围与内容

这是合同的核心条款之一，必须清晰、具体，避免模糊不清导致后续争议。应详细列明物业服务企业提供的各项服务，通常包括：

1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理：如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，以及楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理：如共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、通讯线路、照明、空调系统、消防系统、电梯、供水系统、供暖系统等。

3.物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理：如道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务：包括公共区域的清洁、垃圾收集与清运、绿化植物的养护与管理等。

5.物业管理区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务：包括门岗值守、巡逻、监控系统运行管理等，但需注意，物业服务企业不承担法定的治安管理职责。

6.物业档案资料管理：包括物业权属资料、技术资料、业主资料等的建立与管理。

7.其他双方约定的服务内容：如社区文化活动组织、代收代缴服务（需明确授权）等。

（三）服务标准与质量

仅有服务内容是不够的，还需明确各项服务的质量标准。这部分可以参照国家、地方相关标准，或双方协商确定的具体指标。例如，公共区域清洁的频次、垃圾清运的时间、绿化植物的存活率、电梯故障率及维保响应时间、公共照明的完好率等。服务标准应尽可能量化，以便于考核与监督。

（四）服务期限

明确合同的起止时间。前期物业服务合同的期限通常与业主大会成立并选聘新的物业服务企业的时间相关联。常规物业服务合同的期限则由双方协商确定，一般为一至三年，并可约定续约的条件与程序。

（五）服务费用

1.费用标准：明确物业管理服务费的收取标准，如按建筑面积每平方米每月多少金额计算，或采用其他计费方式。需区分住宅、商业等不同物业类型的收费标准。

2.缴纳方式与周期：约定业主向乙方缴纳物业服务费的方式（如银行代扣、现场缴纳等）和周期（如每月、每季度、每半年一次）。

3.费用调整机制：明确物业服务费是否可以调整，以及调整的条件、程序和公示要求。

4.其他费用：如停车费、公摊水电费、专项维修资金的筹集与使用（此部分需严格遵守法规规定）、特约服务费等的收取与管理方式。

（六）双方权利与义务

1.甲方权利：包括对乙方服务行为的监督检查权、对乙方违反合同约定行为的制止与索赔权、提议召开业主大会审议重大事项的权利等。

2.甲方义务：包括按照合同约定缴纳物业服务费（业主的义务，由业主委员会督促履行）、遵守管理规约、配合乙方管理服务工作、提供必要的工作条件等。

3.乙方权利：包括按照合同约定收取服务费用、要求甲方及业主配合其管理服务工作、对违反管理规约的行为进行劝阻和报告等。

4.乙方义务：包括按照合同约定提供质价相符的服务、接受业主及业主委员会的监督、定期向业主公布收支情况（如适用酬金制）、重大事项及时报告等。

（七）违约责任

这是保障合同履行的重要条款。应明确双方在违反合同约定时应承担的责任形式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的计算方式或具体金额应予以明确。例如，乙方服务未达标准应承担的违约责任，业主逾期缴纳物业费应承担的滞纳金等。

（八）合同的变更、解除与终止

约定合同变更、解除的条件和程序。如双方协商一致可变更或解除合同；一方严重违约导致合同目的无法实现，另一方有权解除合同等。合同终止时，乙方应按规定办理物业资料、财物、设施设备等的移交手续。

（九）争议解决方式

明确双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，通常约定为：首先通过友好协商解决；协商不成的，可提请物业管理行政主管部门调解；调解不成的，可选择提交仲裁委员会仲裁或依法向人民法院提起诉讼。

（十）其他约定

如合同未尽事宜的处理方式