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小区车位权属争议典型判例

一、引言：小区车位权属争议的现实困境与司法价值

随着城镇化进程加速与私家车保有量激增，小区车位作为居民生活的”刚需资源”，其权属争议已成为社区治理中的高频矛盾。从业主因车位被开发商二次出售而集体维权，到业主委员会与物业公司因车位收益分配对簿公堂，此类纠纷不仅关乎个体财产权益，更影响着社区和谐与基层治理效能。司法实践中，车位权属争议因涉及《民法典》《人民防空法》等多部法律交叉适用，加之不同小区规划条件、建设成本分摊方式的差异，往往呈现”同案不同判”的复杂性。本文通过梳理典型判例，剖析争议焦点与法律适用逻辑，为理解此类纠纷提供实践参照。

二、小区车位权属争议的常见类型与核心矛盾

（一）人防车位：“国家所有”与”投资者权益”的博弈

人防车位是指结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室车位，其特殊性在于兼具国防属性与民用功能。实践中，开发商常以”投资建设者”身份主张对人防车位的使用、收益权，而业主则以”人防设施属国家所有”为由，认为开发商无权出售或长期租赁。例如某小区业主诉开发商案中，业主指出《人民防空法》明确”人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”，但开发商将人防车位以”20年租赁+自动续期”形式变相出售，实质侵犯了业主对公共资源的合理使用权。此类争议的核心在于如何平衡国家对人防设施的所有权与投资者的用益物权边界。

（二）规划车位：“约定优先”与”共有推定”的冲突

规划车位是指经规划部门批准，在小区建设工程规划许可证中明确标注的车位。根据《民法典》第275条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。但实践中常出现开发商与业主对”约定”的理解偏差：部分开发商在购房合同中仅笼统标注”车位归属开发商”，未明确是否计入房屋公摊面积；业主则主张，若车位建设成本已分摊至房价，应视为业主共有。如某二线城市小区判例显示，法院通过调取项目竣工决算报告，确认该车位建设成本未计入住宅建安成本，最终认定开发商有权出售；而另一案例中，因开发商无法提供车位独立产权证明且成本已分摊，法院判决车位属业主共有。这一类型争议的关键在于”约定”的具体形式与”成本分摊”的事实认定。

（三）公共区域车位：“共有属性”与”管理收益”的争夺

公共区域车位是指占用小区道路、绿地等业主共有场地增设的车位。《民法典》第274条规定”建筑区划内的道路、绿地属于业主共有”，第282条进一步明确”利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。但实践中，物业公司常以”管理维护”为由收取停车费，开发商则可能在前期物业合同中约定”公共车位收益归开发商”。例如某老旧小区改造后增设50个道路车位，物业公司将停车费用于小区设施维护，部分业主起诉要求返还收益。法院审理认为，公共区域车位的土地使用权已随房屋出售转移给全体业主，物业公司仅能收取合理管理费，剩余收益应纳入公共维修资金。此类争议的核心是对”共有部分”范围的界定及收益分配规则的执行。

三、典型判例的司法裁判逻辑与规则提炼

（一）人防车位判例：以”功能属性”界定权利边界

某省高级人民法院审理的”开发商诉业主确认人防车位权属案”具有典型意义。案情显示，开发商在小区建成后将地下人防工程改造为50个车位，以每个15万元价格”出售”并签订《车位使用权转让协议》，约定”使用权期限至土地使用权终止”。部分业主认为人防车位属国家所有，开发商无权处分，要求确认协议无效。法院经审理认为：根据《人民防空法》第5条”人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”，开发商作为人防工程的投资建设者，依法享有平时的使用、收益权；但人防车位的所有权归国家所有，任何单位或个人不得买卖。因此，开发商与业主签订的”使用权转让协议”若约定”永久使用”或超过土地剩余年限，超出部分无效；若仅约定合理租赁期限（不超过20年），则合法有效。此判例确立了”人防车位所有权国家所有，使用权可由投资者合法行使”的裁判规则，同时明确”以租代售”的无效情形。

（二）规划车位判例：以”成本分摊”与”产权登记”定归属

某市中级人民法院审理的”业主委员会诉开发商车位共有权案”中，业主主张小区地下车位应属业主共有，理由是购房时开发商宣传”车位随房赠送”且未单独计价。开发商则提交规划许可证、不动产权属证书，证明车位为独立规划且未计入公摊。法院经调查发现：其一，项目《商品房买卖合同》附件中明确”地下车位所有权归出卖人所有”，业主签字确认；其二，车位建设成本未分摊至住宅销售价格（通过工程造价审计报告佐证）；其三，车位已办理不动产权属登记，权利人为开发商。据此，法院驳回业主诉讼请求，认定开发商对规划车位享有合法处分权。此案提炼出关键裁判要素：一是书面合同中对车位权属的明确约定；二是车位建设成本是否独立核算；三是是