房地产销售合同签约注意事项.docxVIP

房地产销售合同签约注意事项

房地产交易涉及重大财产利益，其法律关系复杂，销售合同作为交易的核心法律文件，承载着双方的权利与义务。一份严谨、规范的合同是保障交易安全、避免后续纠纷的基石。因此，在签约前对合同条款进行细致入微的审查与理解，至关重要。以下从多个维度阐述签约过程中需重点关注的事项，以期为交易双方提供实用指引。

一、签约前的审慎核查：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签约之前，对交易主体及交易标的进行全面核查，是防范风险的第一道防线。

首先，卖方主体资格的确认是前提。需核实卖方是否为房屋所有权证（或不动产权证）上登记的权利人。如为共有房产，需所有共有人共同签署合同或出具经过公证的授权委托书，明确授权其他共有人或代理人代为处理交易事宜。特别需要警惕的是，若房产存在继承、赠与等特殊情况，需确保相关的法律手续已完备，避免因权属不清导致合同无效或履行障碍。对于通过中介机构交易的，还需审查中介机构的资质及经纪人的执业资格。

其次，房屋权属状况的审查是核心。务必要求卖方提供房屋所有权证（或不动产权证）原件，并到不动产登记部门查询该房产的权属登记信息，确认以下几点：房产是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制情况；房屋的性质是商品房、经济适用房、房改房还是其他类型，不同性质的房产在交易税费、上市交易限制等方面存在差异；房屋的建筑面积、套内面积等信息是否与产权证一致，是否存在面积误差的处理约定依据。

再次，房屋现状及相关附属权益的了解不可或缺。实地查看房屋的实际状况，包括房屋结构、朝向、装修、设施设备等是否与卖方描述一致，是否存在漏水、墙体开裂等质量问题。同时，需明确房屋的交付标准，以及水、电、气、暖、物业费、有线电视、网络等费用的结算情况和过户事宜。对于房屋附带的车位、储藏室等，也需明确其权属及交易价格是否包含在内。此外，还需了解房屋是否存在租赁关系，若已出租，需知晓租赁期限、租金支付情况，并根据“买卖不破租赁”原则，妥善处理与承租人的关系，避免引发后续纠纷。

对于买方而言，自身的购房资格与财务能力评估同样重要。在限购政策背景下，需确认自身是否符合当地的购房条件。如涉及贷款，应提前与银行沟通，了解自身的征信状况、可贷额度及贷款办理流程和时间节点，避免因贷款不成而导致合同无法履行的风险。

二、合同核心条款的细致审阅：字斟句酌，不留模糊

合同条款是双方权利义务的直接体现，任何模糊不清或约定不明的条款都可能成为日后争议的导火索。

交易价格与付款方式是合同的核心内容，必须清晰、明确。合同中应载明房屋的总价款、单价（如适用）。付款方式需详细约定，是一次性付款、分期付款还是按揭贷款。对于分期付款，需明确每期付款的金额、支付时间、支付方式（如银行转账需注明收款账户信息）及逾期付款的违约责任。对于按揭贷款，应约定贷款申请未获批准或批准额度不足时的处理方式，是解除合同、买方自筹资金补足还是变更付款方式。定金条款也需谨慎约定，定金的数额、支付时间、定金罚则的适用条件及与首付款的关系等，均应清晰界定。

房屋交付条款是确保买方顺利取得房屋的关键。应明确约定房屋交付的具体时间、交付的条件（如毛坯交付、简装交付或精装交付的标准）、交付时卖方应提供的材料（如房屋钥匙、相关设施设备的说明书、保修卡等）。同时，对于房屋交付时可能存在的面积差异，应参照《商品房销售管理办法》等相关规定，约定处理方式，通常有按实测面积结算、多退少补或约定正负误差在一定比例内互不找补等方式。

税费承担与过户事宜是交易中的重要环节。房地产交易涉及契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等多种税费，合同中应明确约定各项税费的具体承担方。通常情况下，买卖双方会协商确定，但需注意当地是否有特殊规定或惯例。过户手续的办理期限、双方的配合义务、所需材料的提供及过户费用的承担等，也应在合同中一一列明，以避免因责任不清导致过户延误。

违约责任条款是保障合同履行的“安全阀”。对于卖方而言，常见的违约情形包括逾期交房、逾期办理过户手续、房屋质量不符合约定、房屋权利存在瑕疵导致无法过户等；对于买方而言，常见的违约情形包括逾期付款、无正当理由解除合同等。合同应对上述可能发生的违约情形约定明确的违约责任承担方式，如支付违约金（需约定违约金的计算方式或具体数额）、赔偿损失、继续履行合同或解除合同等。违约金的约定应以弥补实际损失为原则，过高或过低都可能在诉讼中被法院调整。

补充协议与附件的效力亦不容忽视。主合同条款有时难以涵盖所有特殊约定事项，此时补充协议便发挥重要作用。补充协议是对主合同未尽事宜的补充约定，与主合同具有同等法律效力。对于房屋装修、家具家电的保留与作价、户口迁移（尤其是二手房交易中）、车位归属等特殊约定，均可在补充协议中明确。合同附件，如房屋平面图、设施设备清单、前期物业管理协议等，均是合同不可