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购房协议书

一、合同当事人基本信息：交易主体的真实性与适格性

购房协议书的首要构成部分是买卖双方当事人的基本信息，这是确认交易主体身份、确保合同效力的前提。

买方信息应包括姓名（或名称）、有效联系方式、通讯地址。若为已婚人士，需明确房屋产权登记方式（单独所有或夫妻共有），并根据登记方式确定是否需要配偶签署相关文件。卖方信息则更为关键，需完整列明产权人姓名、身份证号、联系方式及通讯地址。特别需要注意的是，卖方必须是房屋产权证上登记的合法权利人。若房屋为多人共有（如夫妻共有、家庭共有等），则所有共有人均需作为卖方签署合同，或提供经过公证的授权委托书，由受托人代为签署。在签署前，买方务必核实卖方身份证件与房产证上的信息是否一致，避免因“假房东”或无权处分人导致合同无效或履行不能的风险。

二、房屋基本情况：标的物的精准描述与权利瑕疵排查

房屋基本情况是协议的核心标的，必须清晰、准确，避免歧义。

核心要素包括：房屋具体坐落位置（需与房产证一致，精确到门牌号）、房屋产权证号（至关重要，可通过此号码查询房屋产权状态）、建筑面积（含公摊面积）与套内建筑面积（二者差异及可能产生的影响需留意）、房屋结构（如砖混、框架）、所在楼层及总楼层、朝向、建成年代等。房屋权属状况需明确标注：是否为商品房、经济适用房（需注意上市交易限制）、房改房等；房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。卖方有义务如实披露上述信息，买方亦应主动要求卖方出示房产证原件，并可通过当地不动产登记中心查询系统核实房屋的权属状态、抵押查封信息，这是避免“一房多卖”、“抵押房出售”等重大风险的关键步骤。若房屋带有装修或固定设施设备，应在协议中列明清单，明确其归属及交付标准，避免交接时产生争议。

三、房屋价款及支付方式：交易核心的量化与履约保障

房屋价款及支付方式是合同的核心条款，直接关系到双方的核心利益，需详尽约定。

房屋总价款应以人民币计价，同时注明大写金额和小写金额，二者必须一致。此价款是否包含装修、家具家电、车位、储藏室等，需明确约定。支付方式是重中之重，应明确各期款项的支付金额、支付时间节点、支付方式（如银行转账、现金）及收款账户信息（卖方本人名下账户，需与卖方身份证信息一致）。常见的支付流程包括：定金（通常在签署认购书或本协议时支付，定金数额由双方协商，但不得超过总房款的20%，超出部分不具有定金罚则效力）、首付款（一般在网签或过户前支付，具体比例和时间需双方协商）、贷款（若买方需按揭，则应明确贷款类型、预计贷款金额及放款时间，并约定如贷款审批未通过的处理方式）、尾款（通常在房屋交付、过户完毕后支付，或预留部分作为物业交割保证金）。对于大额款项支付，强烈建议通过银行转账并保留转账凭证，避免现金交易。同时，可约定资金监管条款，通过第三方机构确保资金安全。

四、税费承担：交易成本的明确划分

房屋交易过程中涉及多项税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等。协议中必须明确约定各项税费的承担方。

实践中，税费承担方式可由双方协商，常见的有“买方承担全部税费”、“卖方承担个人所得税及增值税，买方承担契税等其他税费”等模式。无论采用何种模式，均应在协议中逐项列明税种及对应的承担方，避免因约定不明导致后期扯皮。特别是对于一些可能因房屋性质（如是否满五唯一）、持有年限等因素影响税费金额的情况，卖方应如实告知，买方也应提前向税务部门或专业人士咨询，预估税费成本。

五、房屋交付：从物理占有到权利转移的过渡

房屋交付是卖方履行合同的重要义务，涉及交付时间、交付标准及相关费用结算。

交付时间应明确具体日期或达成某一条件（如过户完成后X日内）。交付标准需约定房屋现状交付，还是清空交付；水、电、燃气、暖气、物业管理费、有线电视、网络等费用的结算截止日期及承担方；房屋内留存的设施设备、装饰装修的完好状况。双方应在交付时签署《房屋交接确认书》，对水电气表底数、房屋状况进行书面确认，避免交房后因物品损坏、费用欠缴等问题无法厘清责任。此外，房屋交付并不等同于所有权转移，后者以完成不动产登记为准。

六、产权过户：物权变动的法定程序

产权过户是买方取得房屋所有权的法定标志，协议中应对过户事宜作出明确约定。

过户时间通常约定在首付款支付完毕、贷款审批通过（若有）后的一定期限内。双方义务包括：卖方应提供办理过户所需的全部材料（身份证、户口本、房产证等），并配合买方办理手续；买方应按时支付相关税费、提交必要材料。若因卖方原因导致无法按期过户（如房屋被查封、卖方材料不齐），买方有权追究卖方违约责任。同时，应约定过户所需费用的承担方。

七、违约责任：合同履行的保障与救济

违约责任条款是确保合同各方严格履约的“安全阀”，应具有可操作性和威慑力。

买方违约情形主要包括：未按时支付房款。此时，卖方有权要求买方支