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房屋转租协议

一、转租的前提：原租赁合同的“通行证”

转租行为并非原承租人可以独立决定的事项，其合法性首先建立在遵守原租赁合同约定及相关法律法规的基础之上。

核心前提：获得出租人的同意。根据我国《民法典》相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这意味着，原承租人在转租房屋前，必须明确取得出租人的书面同意。口头同意在实践中举证困难，极易引发后续争议，因此书面形式是唯一稳妥的选择。

在原租赁合同中，出租人与承租人可能已就转租事宜作出明确约定。若合同明确禁止转租，则承租人无权转租；若合同允许转租，或约定了转租的条件（如需提前多少日书面通知出租人、转租租金标准等），则应严格依照合同约定执行。即使合同未明确约定，承租人仍需在转租前征得出租人的明示同意。

二、转租协议的核心构成要素

一份完整有效的转租协议，应至少包含以下关键条款，以确保双方权益得到充分保障：

（一）合同当事人基本信息

清晰列明转租方（原承租人，亦称“二房东”）和次承租方（新承租人）的身份信息，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址及联系方式。若转租方为公司或其他组织，还需注明法定代表人或授权代表信息。

（二）转租房屋基本情况

（三）转租期限

转租期限是转租协议的核心条款之一，其最长期限不得超过原租赁合同约定的剩余租赁期限。例如，原租赁合同租期为三年，原承租人已承租一年，则转租期限最长不得超过两年。协议中应明确转租的起始日期和终止日期。

（四）租金及支付方式

1.租金标准：明确转租房屋的月租金或年租金金额，租金是否包含物业费、水电费、燃气费、暖气费、网络费等其他费用，需一一列明。

2.支付周期与方式：约定租金是按月、按季还是按年支付，以及具体的支付日期。支付方式可以是银行转账、支付宝、微信或现金等，并需提供收款方的账户信息。

3.租金调整：如有租金调整机制（如每年按一定比例递增），应在协议中明确约定调整周期、幅度及计算方式。

（五）押金（租赁保证金）

1.押金金额：通常为一个月或两个月租金，具体金额由双方协商确定。

2.支付与退还：明确押金的支付时间及退还条件。一般在转租期满或合同解除后，次承租方付清所有应缴费用（租金、水电费等）并将房屋恢复原状或双方约定状态后，转租方应在合理期限内（如7个工作日）将押金无息退还。

3.押金扣除：约定押金在何种情况下可以扣除，如次承租方拖欠租金、损坏房屋或设施、违反合同其他约定等。

（六）房屋的交付与返还

1.交付标准与时间：约定房屋交付时的状态（如是否带装修、家具、电器），并可制作《房屋交接清单》，详细记录房屋设施设备状况、水电气表底数等，双方签字确认。

2.返还要求与验收：转租期满或合同解除后，次承租方应按时返还房屋，并保持房屋及设施设备的完好（自然损耗除外）。双方应共同验收，并签署《房屋返还验收单》。

（七）房屋使用与维修责任

1.房屋用途：明确次承租方租赁房屋的用途，不得擅自改变。如需改变，应事先征得转租方及原出租人的书面同意。

2.合理使用：次承租方应合理使用房屋及其附属设施，因使用不当造成房屋或设施损坏的，应负责维修或赔偿。

3.维修义务：通常情况下，房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗维修责任由转租方（或根据原租赁合同约定由原出租人）承担，次承租方在租赁期间应负责房屋内部的日常维护和小型维修。具体责任划分需在协议中明确。

（八）转租方与次承租方的权利与义务

1.转租方权利义务：

*有权按照协议约定收取租金和押金。

*保证其转租行为已获得原出租人的合法授权，并保证次承租方在协议期限内对房屋的合法使用权。

*负责协调处理因原租赁合同产生的、影响次承租方正常使用房屋的相关事宜。

*监督次承租方对房屋的使用情况。

2.次承租方权利义务：

*有权在协议约定期限内占有、使用房屋。

*按照协议约定按时足额支付租金和其他费用。

*遵守物业管理规定，不得利用房屋从事违法违规活动。

*未经转租方书面同意，不得擅自对房屋进行装修、改建、增设他物或转租、分租给第三方。

*租赁期满或合同解除后，按约定返还房屋。

（九）违约责任

这是保障协议履行的关键条款，应尽可能详尽：

1.转租方违约：如未按时交付房屋、擅自提前收回房屋、未能保证次承租方正常使用房屋等，应承担何种违约责任（如退还已收租金、双倍返还押金、支付违约金等）。

2.次承租方违约：如拖欠租金、擅自转租、损坏房屋设施、擅自改变房屋用途或结构、违反物业管理规定等，转租方有权采取何种措施（如要求支付滞纳金、解除合同、没收押金、要求赔偿损失等）。

3.违约金计算：明确违约金的计算方式或具体金额，通常不超过实际损失的30%或一个月/两个月租金。

（十）合同