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群租房合法性认定及案例

引言

随着城市人口流动加剧，部分务工人员、刚就业群体因经济能力有限，选择通过合租降低居住成本，群租房现象在城市中逐渐普遍。所谓群租房，通常指将原有居住空间分割改造后，供多人共同居住的房屋形态。但此类房屋因涉及居住安全、邻里关系、公共管理等多重问题，其合法性长期存在争议。明确群租房的合法性认定标准，既能保障承租人的基本居住权益，也能规范租赁市场秩序，维护社区公共安全。本文将从法律依据、认定标准及典型案例入手，系统探讨群租房合法性认定的核心逻辑。

一、群租房合法性认定的法律依据

群租房的合法性判定并非主观臆断，而是需要以现行法律法规为基准。我国对房屋租赁行为的规范形成了“法律-行政法规-部门规章-地方性规定”的多层级体系，为群租房合法性认定提供了明确指引。

（一）国家层面的基础性规定

国家层面的法律及行政法规是群租房合法性认定的根本依据。首先，《民法典》作为民事领域的基本法，明确规定租赁合同双方需遵循“自愿、公平、诚信”原则，且租赁行为不得违反法律、行政法规的强制性规定。例如，若房屋因分割改造存在安全隐患，导致租赁合同损害公共利益，则可能被认定为无效。其次，《消防法》对居住场所的消防设施、疏散通道等作出了强制性要求，群租房若因分隔过密导致消防通道堵塞、未配置基本消防器材（如灭火器、烟感报警器），则直接违反消防法规。此外，原建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》更直接针对群租问题作出规定，明确“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”，这一条款成为判断群租房是否合法的核心依据。

（二）地方层面的细化规则

由于不同城市的人口密度、住房供需状况差异较大，国家法律授权地方政府结合实际制定具体标准。例如，部分城市规定“人均居住面积不得低于5平方米”，部分城市则进一步明确“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。这些地方规定的出台，本质上是对国家法律的补充和落地。以某一线城市为例，其住房租赁管理条例中明确：“出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得擅自改变房屋内部结构分割出租；单套住房内居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于8平方米。”此类规定既考虑了当地的实际居住需求，也通过量化标准为执法提供了可操作的依据。

（三）法律依据的适用逻辑

国家法律与地方规定共同构成了群租房合法性认定的“双标尺”。国家法律划定底线（如禁止将非居住空间用于居住、保障基本消防条件），地方规定则根据本地情况细化标准（如人均面积、居住人数上限）。在实际判定中，需同时满足国家法律的禁止性规定和地方规定的具体要求，缺一不可。例如，某房屋虽符合地方规定的人均面积要求，但将原本的阳台改造为卧室出租，仍因违反国家法律中“禁止将阳台用于居住”的规定而被认定为违法群租。

二、群租房合法性认定的核心标准

基于上述法律依据，群租房合法性认定可从“空间改造合规性”“居住条件安全性”“管理责任落实度”三个维度展开，三者缺一不可。

（一）空间改造是否符合原始设计

房屋的原始设计是判断群租合法性的首要标准。根据《商品房屋租赁管理办法》，“以原设计的房间为最小出租单位”是基本原则。这里的“原设计房间”指房屋在规划审批时确定的居住空间，通常包括卧室、客厅（部分城市允许将客厅隔为一间出租，但需保留基本通行空间），而厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间严禁改造为卧室。例如，某套两居室被改造成五间“格子间”，其中两间是将厨房和阳台封闭后改造的，此类改造因改变了房屋原始功能，直接违反法律规定。此外，即使仅对原有房间进行分割，也需符合建筑安全标准——如使用实心砖墙分割可能被允许，但使用易燃的木板或彩钢板分割则可能因存在消防隐患被认定为违法。

（二）居住条件是否满足安全底线

安全是居住的基本需求，群租房的合法性认定必须重点核查安全条件。其一，消防安全性：需确保疏散通道畅通（如走廊宽度不小于0.9米）、每间房间至少有一扇外窗（避免密闭空间）、配置灭火器（每50平方米至少1具）、安装独立烟感报警器等。若某群租房因分割过多导致走廊仅能容纳一人通过，且未安装烟感报警器，则存在重大消防隐患。其二，建筑结构安全性：分割改造不得破坏承重墙、梁柱等主体结构，否则可能导致房屋整体结构失稳。例如，某房东为增加房间数量，拆除了连接客厅与阳台的承重墙，此类改造即使未改变空间用途，也因威胁建筑安全被认定为违法。其三，卫生与通风条件：群租房需保障基本的通风（如每间房间有窗户或通风口）、排水（卫生间和厨房管道无堵塞），若因分割导致卫生间共用人数过多（如10人共用1间卫生间），则可能因卫生条件不达标被认定为违法。

（三）管理责任是否落实到位

群租房的合法性不仅取决于物理条件，