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商品房买卖纠纷的请求权基础

一、合同效力相关纠纷的请求权基础

（一）请求确认合同无效

出卖人未取得商品房预售许可证明

请求权基础：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。此规定旨在确保商品房预售行为的合法性和规范性，保障买受人的权益。若出卖人在订立预售合同时未取得预售许可证明，买受人有权依据该条款请求确认合同无效。例如，开发商A在未取得预售许可证的情况下与买受人B签订了商品房预售合同，后因房屋市场价格波动等原因，B认为合同存在风险，此时B可依据该规定向法院请求确认合同无效。

存在欺诈、胁迫等可撤销情形且撤销权人请求撤销后认定无效

请求权基础：《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当合同因欺诈、胁迫等原因被撤销后，自始没有法律约束力，可视为无效合同。如开发商C故意隐瞒房屋存在严重质量隐患的事实，与买受人D签订买卖合同，D在知晓后，可先依据上述关于欺诈的规定请求撤销合同，合同撤销后，D可主张合同无效，要求开发商返还已支付款项及利息等。

恶意串通损害第三人利益

请求权基础：《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在商品房买卖中，若出卖人与第三人恶意串通，如将已出售给买受人E的房屋再次出售给第三人F，导致E无法取得房屋，E可依据该条款请求确认出卖人与F之间的买卖合同无效，以维护自身合法权益。

违反法律法规的强制性规定

请求权基础：《民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。例如，若商品房买卖合同的约定违反了《城市房地产管理法》中关于土地出让、房地产开发等方面的强制性规定，且该违反行为会导致合同无效的，买受人或出卖人可依据此条款请求确认合同无效。如开发商未按照土地出让合同约定的用途建设商品房并进行销售，该商品房买卖合同可能因违反强制性规定而无效。

（二）请求确认合同有效

针对合同效力存在争议的情况

请求权基础：合同的订立符合《民法典》关于合同成立和生效的一般规定。《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。若出卖人以合同形式不符合规定等理由主张合同无效，而买受人认为合同有效，买受人可依据上述条款，证明合同在形式和实质要件上均符合法律规定，从而请求确认合同有效。例如，双方签订的商品房买卖合同虽未采用标准的示范文本，但双方均已签字盖章，且买受人已支付部分购房款，开发商也已接受，此时买受人可依据上述规定主张合同有效。

出卖人未取得商品房预售许可证明但在起诉前取得

请求权基础：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条后半部分规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如买受人G与开发商H签订预售合同时，H未取得预售许可证明，后在G起诉H之前，H取得了预售许可证明，此时G可依据该条款请求确认合同有效，继续履行合同。

二、合同履行相关纠纷的请求权基础

（一）请求继续履行合同

出卖人迟延交付房屋

请求权基础：《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中，交付房屋是出卖人的主要义务。若出卖人迟延交付房屋，买受人可依据此条款请求出卖人继续履行交付房屋的义务。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。若买受人未行使解除权，而是希望出卖人继续履行合同